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德国房价为何10年稳定 其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策，该政策已成为德国“社会市场经济模式”的重要组成部分 曹建海 徐晓 《 人民论坛 》（2010年第19期） ????德国住房市场及其现状 ????过去10年，许多国家都把房地产业作为其经济增长的支柱产业，导致全球房价飞涨最后崩盘。而在这期间，德国房价却能始终保持较低水平，德国的名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅却达2%，也就是说扣，除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。 ????据德意志联邦银行在2007年6月18日公布的月报中称，近年来德国经济增长强劲，德国家庭收入迅速增加，家庭平均净资产达20万欧元。自1977年至今的30多年中，德国个人名义收入额已经增长了3倍，但是同期平均房价仅上涨了60%。目前，德国普通住宅每平方米均价在1000到2000欧元之间，可以看出，德国的房价实际水平不是很高。 ????德国住房市场稳定的原因 ????“房价10年不涨”的德国，房地产业在金融危机时仍继续保持着平稳的态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策，该政策已成为德国“社会市场经济模式”的重要组成部分。 ????第一，合理的住房福利政策导向。德国政府在政策上并不把房地产，特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定，“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。因此，虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。 ????第二，完善的房地产市场机制抑制高房价。由美国次贷危机引发的全球金融危机使各国房地产业受到极大冲击，房地产市场大受挫折，而此时德国房地产市场却很稳定。分析其缘由，完善的房地产市场机制，起到了关键性作用。 ????科学的房地产规划是德国政府调控房地产市场的首要手段。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。 ????德国完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。 ????德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，是保证房价控制在合理范围内的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。 ????德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。这就使得德国的房地产价格既不取决于政府，也不取决开发商，而是取决于市场，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。 ????第三，完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。 ????第四，严厉的税收政策抑制投机行为。税收手段是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使得他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。 ????第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。德国法律规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处三年徒刑。这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为，而且还有效地抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。 ????德国的稳定住房政策对中国的启示 ????如何解决中国居民的住房问题？德国的房价十多年保持不变的奇迹给我们提供了很好的借鉴模式。 ????第一，放弃房地产的“支柱产业”地位是关键。随着2003年国务院“18号文”的颁布，国家对房地产作为国民经济的重要支柱产业做了肯定，国内房价也正式开进了“快车道”，房地产也被视为拉动经济增长的核心支柱产业。?但与此同时，在房价飙升的背后，老百姓居住问题却日益恶化