房产中介业务交易122问.docVIP

房产经纪业务交易122问 1客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂时无法成交，无法两套房的买与卖同步进行，如何说服客户下订？ 答：建议客户将原有的房产做个消费贷，以贷款作该房产的首付，以租供楼。 2.为什么中介公司不退诚意金。 答：1、中介公司在双方成交后，只收取一定比例的佣金，我们收到的只是客户的诚意金而非定金，并且只有业主才能收取定金，我们收到诚意金在成功转交业主后才能够称为定金，而诚意金是没有赔定的法律依据的。 2、按照约定，收取诚意金后，我们会积极联系业主，谈妥价后，会把诚意金转交给业主，同时业主会和我们签订委托售房协议书，如果客户反悔，则称诚意金已被业主收走。 3、收订后，有其它客户出高价，怎么办？ 公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨“诚信”产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，有一个客户变两个客户，何乐而不为呢？ 如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必须具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可以达到让他高高兴兴地在我们手中买到其他房产的目的。 4、由于客户目前面临困难无法及时将房款筹齐，要求拖一段时间过户，怎么办？ 答：关键在于我们能否按客户需要，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求，因为只有这样，才能使交易圆满完成。否则，只有依约而行。 5、客户交意向金后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？ 答：1、如果我公司按行业规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确认，至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。 2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返还差额。 6、非房产证上权利人来收定，怎么办？ 答；1、绝对不可以，因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款，除非持有公正的授权委托书。 2．如果证明是夫妻关系的，可持户口本，结婚证原件等， 7、业主不同意按揭，怎么办？ 答：1、讲按揭流程给客户听幷解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。 2、按揭与一次性付款在时间上只差一个星期左右，付款程序基本一致。 3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，现在人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，不同意的话可能会失去很多客户，对业主不利。 8、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？ 答：1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金。 2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房。 3、向有关单位申诉，以期追回定金。 9、收定后，权利人出事，怎么办？ 答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人。业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上门公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都可以解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。 11、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？ 答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封，担保，开发商欠款，刑事案件等情况。 12、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？ 答：如没有能力，可以由公司找垫资公司去赎楼，但需支付相关费用。 13、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？ 答：不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款。 14、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？ 答：只要具备合法身份证的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明（需公证）和监护人身份证明 15、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？ 答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。 16房地产登记中，土地使用权年限怎样确定？ 答：1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限按国家规定执行。即居住用地70年，工业