房屋租赁中承租人优先权争议.docxVIP

所谓房屋承租人的优先购买权, 是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的,在出租人出卖租赁房屋给第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。小编以为，承租人行使优先购买权必须存在两个条件，一是须出租人“出卖租赁房屋”，二是承租人须以“同等条件”表示购买。关于“同等”，一般认为即价款相同、支付方式相同。《中华人民共和国合同法》、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“城镇房屋租赁合同案件解释”）已部分解决了房屋租赁过程中的纠纷适用,但就出租人如何履行通知义务、出租人侵权责任以及承租人如何行使优先购买权等问题仍涉及不多,实践中难免发生争议。一、出租人如何恰当履行通知义务？1、关于通知义务的履行方式。《合同法》无明文规定以什么方式履行，通知的形式可以灵活多样，如信函、电子邮件、短信、在租赁房屋处张贴告示等形式均可，但不论什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。考虑到保护承租人的立法目的，单纯以登报公告等形式通知，而未针对承租人进行通知，不发生通知的效果。同时出租人应对通知行为做相应的证据保留，以防止在后续诉讼中因举证不能承担败诉责任。2、关于通知的内容。应当明示要求承租人承诺是否行使优先购买权，并可进一步指明承租人享有的优先购买权的具体内容。当然根据司法解释“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。”视为放弃优先购买权。如前所述，这里对“出租人履行通知义务”的举证责任必然落在出租人身上。3、关于发出通知的合理期限。已失效的司法解释曾规定为“提前三个月”为法定期限，而现行《合同法》仅规定“合理期限”。小编以为，“合理期限”应根据交易金额、交易方式等个案具体确定。如（2012）闸民三（民）初字第1549号，上海市闸北区人民法院认为，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据被告（出租方）提供的证据，仅能证明其在出售系争房屋前曾经向原告发出快递，但该快递是否如期送达原告，被告却未能充分举证予以证明。即便按照“跟踪记录”显示，该快递经所谓“本人”签收的时间在“2010年10月28日12点”，离系争房屋被拍卖的11月2日已不足5天时间，违反了有关司法解释的规定，因被告未在合理期限内履行通知义务，侵害了原告行使优先购买权，现原告诉请被告承担赔偿责任，应予支持。”二、承租人请求出租人承担侵权责任。根据09年《城镇房屋租赁合同案件解释》规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。小编以为，承租人在优先购买权受到侵害的场合，该条规定的救济方式是出租人向承租人承担赔偿责任，其赔偿范围的确定应适用违约损害赔偿的一般规则，如完全赔偿原则、合理预见规则、与有过失规则、损益相抵规则，但在具体案件中承租人如何举证损失存在较大难度，特别是仅存在预期利益损失时候。以同地段同面积的房产价格升值给承租人带来的购房损失，一般很难得到法院支持。根据（2012）宁民终字第 2550号案件，江苏省溧水县人民法院及该案二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以说明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人主张以同地段同面积的房产价格扣除百货大楼拍卖实际销售价作为计算标准，来主张其直接损失500万元，法院认为，上诉人并未提供证据证明其因购买同地段同面积房产的价款与百货大楼拍卖价款会产生溢价，也未提供证据证实其实际产生500万元损失，上诉人应承担举证不能的法律后果，故对上诉人要求被上诉人赔偿损失500万元诉请，不予支持。同样（2012）闸民三（民）初字第1549号案件，上海市闸北区人民法院认为，侵犯优先购买权所致的损失从理论而言仅是或然性的损失，而非必定产生，只有在确定承租人能够实现优先购买权的情况下，该损失才成为必然。由于承租人能否实现优先购买权属将来发生的未证事实，具有不可预知性，不能直接认定为侵权责任的构成要件，倘在尚未证实必定发生此种事实的情况下，即要求侵权人承担所有的损害赔偿责任，似有违法律的公平正义。故本院认为界定侵犯优先购买权的损害赔偿责任，应当考量租赁双方的过错程度、优先购买权行使的盖然性以及个案的具体情况等等。在上述考量因素中，过错程度应占据首要地位，行为人须为其过错付出应有的代价，否则过错方均可藉未来不确定之事实而推诿其应承担的法律责任，这将极大地损害交易秩序和社会诚信。小编以为，在优先购买权的性质属性仍众说纷纭情况下，实践中对已经实际发生损失的情况下，承租人有权根据替代购买该不动产所支付的额外费用为损失而要求赔偿，但承租人要承