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第八章 投资性房地产 1．投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 2．作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 3．自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。 4．自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1．成本模式下的转换 应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换图示如下： 自用房地产 投资性房地产 账面价值 账面价值 （1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。 将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。 （2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 2．公允价值模式下的转换 （1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 （2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）； 转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。 处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。 投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换图示如下： 自用房地产 投资性房地产 投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积—其他资本公积”科目 自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目 ①将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值， 借 :投资性房地产（成本） 借:公允价值变动损益(差额) 贷:开发产品(账面余额) 贷:资本公积——其他资本公积(差额) 已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。 将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值， 借:投资性房地产（成本) 借:累计折旧 (按已计提的累计折旧等) 借:公允价值变动损益(按其差额) 贷:固定资产(按其账面余额) 贷:资本公积——其他资本公积(按其差额) 已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。 ②将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值， 借:固定资产 贷:投资性房地产（成本、公允价值变动） 贷记或借记“公允价值变动损益( 按其差额) 【例题5】关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（ ）。 A．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值 B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值 C．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值 D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价 【答案】AB 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。 （一）成本模式计量的投资性房地产 处置投