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学习《房地产估价案例与分析》应注意的问题 一、《房地产估价案例与分析》课程特点 《房地产估价案例与分析》是一门综合性、实际操作性比较强的课程。学习该门课程要对《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去主要有以下三点需要注意第一，要理清思路，思路要清晰，知道这个问答题所问的主要内容是什么，实际上对什么知识点的考察第二，找出依据，根据问题所考察的要点是什么，找出相应的理论依据，如果这个理论依据不明确，那么答题可能就答非所问了第三，答出要点，针对我们找出的依据，清晰地列出几点出来1分） 2．该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定： （1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准；（2分） （2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定；（2分） （3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；（2分） （4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。（2分） （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？ 2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？ 3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？ （二）答： 1．不可选取。（1分）（说明：回答不能确定并说明原因，给2分。） 因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修等档次、建筑结构、楼层层数与层高、临界深度等不同，不具有可比性。（2分） （说明：说明实物状况具体差异之一，即给2分；未说明具体实物状况差异，不给分。） 2．确定出租部分潜在毛收入时应注意： （1）租赁期内按租约计，租赁其外按正常客观的市场租金计。（2分） （2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入，或应考虑是否存在无形收益。（2分） （说明：只写出潜在毛收入定义，给１3分） 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸个小题相应的括号内）： （一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。 1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（ ）。 A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保 C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款 2．下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。 A．该宗地为出让使用权，可以单独办理抵押登记 B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记 C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续 D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续 3．若该在建工程以整体抵押，在无法定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（ ）。 A．抵押价值 B．处分抵押物时的市场价值 C．抵押价值 — 处分抵押物的费用及税费 D．处分抵押物时的市场价值 — 处分抵押物的费用及税费 4．若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 （二）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/ m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/ m2，租期为5年，费用按法规各自承担。 5．在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。 A．没有租赁条件下的正常市场价格 B．剩余3年租期的月租金为180天/ m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和 C．剩余3年租期的月租金为180天/ m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年