天津市东丽区华明镇项目可行性研究报告-完整版.doc

目 录 第一篇 宏观背景 6 1 东丽区概况 6 1.1 人口及行政区划 6 1.2 经济发展指标 6 1.3区域规划 6 2.空港概况 8 2.1 空港整体概况 8 2.2 空港物流加工区规划 8 2.3 空港交通 9 2.4 目前现状 9 2.5 空港加工区配套设施 11 2.6 空港加工区优劣式总结分析 11 3、华明镇概况和发展趋势分析 12 3.1华明镇规划 12 3.2 **发展状况 13 3.3华明镇发展概况总结 14 3.4 市场空白点 15 第二篇 天津整体房产市场研究 15 1 天津商业发展分析 16 1.1 天津商业政策和市场规划 16 2天津商业供求关系分析 16 2.1 天津商业发展——总体水平较高 16 2.2供求分析—整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场竞争激烈 17 3 商业租售价格分析 19 3.1商业销售价格—商业用房售价居高不下，持续走高 19 3.2 商业租赁价格—重新活跃、前景看好 19 3.3 商业用房入住率—空置面积增加，市场竞争将更加激烈 20 4天津商业房产特点及趋势 21 4.1 政府规划引领商业布局 21 4.2 市场作用推动商业调整 21 4.3 新建小区形成次级商圈 21 4.4 商业房产向郊县、滨海新区扩军 21 4.5 外地房产商转向商业房产 22 4.6 旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪 22 4.7 06年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加 22 4.8商业房产的操作更符合利润后置的属性 22 5 各商圈发展分布状况和发展趋势 23 5.1 目前天津商业发展分布 23 5.2 商圈发展趋势分析 23 5.3 商圈发展进程的总结 24 6 天津零售业发展状况 25 7 天津零售市场分析 26 8 天津专业市场发展状况 27 9 天津市商业市场未来发展趋势 27 9.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显 27 9.2商业用房的租售价格走势较为平稳，略有增长 28 9.3 营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势 28 10 商业房产市场结论 29 10.1 流动人口不足，商业发展的最大瓶颈 29 10.2 城市经济地位和影响力提升，商业房产发展趋向激烈和成熟 29 第三篇 区域房产市场研究 29 1**商业圈分布和发展趋势 30 1.1 东丽区商业市场分布 30 1.2 区域商业现状 30 1.3 区域未来商业发展趋势 31 1.4 区域市场总结分析 32 2 **专业市场分布和发展趋势 33 2.1 **专业市场分布 33 3、空港区域内楼盘分析 35 3.1空港物流加工区内在售项目分析 35 3.2 园区内各种业态分布以及供应量 39 3.3空港加工区内营业酒店信息 41 4华明镇区域概况 42 4.1 华明镇现状 42 4.2华明镇未来规划 43 4.3 华明镇年内施工情况 44 第四篇 项目定位 45 1地块区位分析 45 1.1项目四至范围 45 1.2 周边公共设施配套 46 1.3交通状况 46 1.4污染状况 46 1.5 社会治安状况 47 2 项目SWOT分析 47 2.1项目优势 47 2.2项目劣势 48 2.3 项目机会 48 2.4潜在威胁点 49 3 项目定位 50 3.1 项目整体定位 50 3.2 项目产品形态定位推算 50 3.3项目操作思路思考 51 3.4项目目标客户群体 53 第五篇 项目开发模式 53 1 项目开发模式 54 1.1 复合型社区（参与城市运营）——规划开发原则 54 1.2 项目发展策略——综合开发，社区运营 54 1.3项目启动点 56 第六篇 项目营销操作 56 1项目营销策略 56 1.1项目营销思路一 56 1.2项目营销思路二 58 东丽区华明镇项目可行性研究报告 第一篇 宏观背景 1 东丽区概况 1.1 人口及行政区划 东丽区位于天津中心市区和滨海新区之间。全区辖3镇、5街、1乡、114个行政村。全区总人口47万左右，农业人口20万左右，辖区国土总面积477.34平方公里，人口密度为985人／平方公里。规划到2010年东丽区人口为90万人左右，人口密度约为2000人／平方公里。外环线之内43.7平方公里，滨海新区84平方公里。 1.2 经济发展指标 06年1-10月份，东丽区实现生产总值108.3亿元，同比增长15.8%；三级财政收入22.1亿元，同比增长24.4%，其中区级收入7.1亿元，同比增长36%；农民人均纯收入6493元，同比增长9.4%。未来几年是东丽区建设现代化津滨新城区的冲刺阶段，每年GDP的增长速度将在15%以上，财政收入的增长速度将在20%以上，农民人均纯收入的增长速度将在10%以上，固定资产投入将占当年GDP