杭州房产市场分析.ppt

附件二：杭州春季房交会购房者需求分析 杭州七区市场供需结构分析 杭州七区供需走势分析 09年1-4月杭州七区一手房供需结构分析 9年1-4月杭州七区一手房成交总价段构成分析 09年4月杭州七区存销结构分析 购房类型 购房目的 购房首选区域 购房结构（按普通公寓来算） 细分市场表现 * 杭州房地产市场供需结构 购房者需求调研 杭州七区06-08年年均消化水平在480万㎡左右，以此可以理解为杭州市场的正常容量；年均新增供应在519万㎡左右。08年七区消化量为311万方，与杭州正常容量有170多万方（480万减311万）的“缺口”，由于市场调整而被压抑的真实需求，转移到09年释放。因此，09年的市场理论容量为650万方（480万方+170万方）。09年1-4月去化量达到200万方左右，已经超过正常市场容量的40%。与09年理论容量相比，正好在1/3左右。存量房源刚开始有所消化（85万㎡左右） 08年-09年4月数据显示：90㎡产品供需两旺；理论需求结构显示：09年市场主力支撑向90㎡细分市场聚集，将占据市场绝对主力地位（完全有别于07年市场遍地“开花”的行情）。 06-07年，供需结构遍地开花，但从08年开始90方以下供需占比优势不断凸显；至09年1-4月呈基本恒定态势；从09年1-4月成交面积结构看，90㎡以下是市场主力需求产品，同时125-140㎡（改善型需求）比例有所增加。 1-3月：由于降价楼盘的成交，低总价产品成交比例逐渐增大； 4月：由于降价楼盘房源逐步去化，低总价产品比例构成明显降低。 存量结构显示：90㎡以下占据主力，15846套； 存销比显示：90㎡以下产品存销比最低，比值为3.55。 杭州房地产市场供需结构 购房者需求调研 从调研数据显示，普通公寓楼占88%，单身/酒店式公寓和别墅/排屋类分别占6%。楼市回暖已经是不争的事实，除了刚性需求大量释放，中低端房源放量成交外，包括排屋、别墅在内的高端房源也日渐走势平稳，比去年下半年明显要好很多。实际上这也说明楼市真正开始多点开花，各种类型房源全面回暖。 从本次人居展调研数据显示，首次置业需求旺盛，占56%，去年同期占50%；而首次置业需求主要以刚性需求为主，如结婚用房，在本次调研中所占比例最大达35%。这表明08年下半年房地产持续较长时间低迷后，09年大部分开发商降低房源价格、低价入市或推出更多的优惠活动，从而释放更多的刚性需求以及首次置业者的购房热情，也进一步稳定了市场信心，带动部分改善型需求购房置业。 从人居展中，购房者对对首选区域来看，选择市中心的仍然占绝对主力，与以往相比较，此次像滨江、闲林、九堡/乔司、下沙等区域也受到购房者的关注。而滨江区本次调查中成为最受购房者青睐的区域之一。 受08年金融危机影响等，房地产市场持续低迷后，08年末以来，像下沙、滨江、九堡/乔司、闲林郊区板块房价一路低开，很多楼盘价格又回落到06年底、07年初水平。闲林、滨江、下沙等板块很多地块都是05、06年成交的土地，土地成交价格相对较低，新开盘多采取低价入市的策略。另外，随着地铁的建成以及交通设施逐渐完善，大大改善了余杭区与主城区连接的交通状况，滨江区经过近几年的发展，生活配套等设施已逐渐发展成熟，而这些正是更多购房者所选择这些区域的原因。 从调研数据显示：购房面积主要集中在71-90方约占32%，其次91-110方约占30%，然后51-70方约占22%。购房总价段主要集中在60-80万约占30%，其次81-100万约占26%，再次41-60万方约占14%。 首次置业者：价格敏感型 从调研数据显示，此类市场仍占绝对主力，他们主要选择90方以下、总价80万元以下产品，其中70方以下产品所占比例也较大，主要表现在远郊低价房源以及中心城区类似联合麦田、现代印象广场、视界之窗等小户型精装修公寓两大类房源。 首次改善型：高性价比产品、二手市场占主导 从调研数据显示，此类人群主要选择90-130方的房源，主要需求在地段较好的高性价比房源和二手房市场，总价在80-160万元之间。 再次改善型：注重生活品质 从调研数据显示，此类人群选择的面积都比较大，从数据反应130-151方以上所占比例仅为6%，说明此类市场打压最为严重，随着房交会的火爆表现，此类再次改善性需求信心略有回升。 原始数据 09年1-4月个盘成交 Sheet2 年度供销情况 09年 08年 07年 06年 Sheet1 汇总 个细分市场年度同比 Chart19 时间 统计项 单位 合计 0-70 70-90 90-125 125-144 144-180 180-210 210-250 250-300 300-350 350-400 400-450 450-500 500-800 800 期初可售 套数 金