土地一级开发、出让业务交流.ppt

土地一级开发业务交流 吉宗杰 土地一级开发业务交流 土地一级开发内容介绍 土地一级开发中的法律风险与防范 土地一级开发相关法律法规 土地使用权出让 土地一级开发内容介绍 一、我国一级土地开发的概述 （一）一级土地开发的概念 土地一级开发也称土地储备开发、土地整理、土地综合整治、土地成片开发等，目前没有很统一的学理定义，各地具体政策与法规与规章的规定也不同。土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。从具体工作来说，土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施，通过征地、拆迁、安置、补偿和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态， 使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），以达到土地出让条件的行为。相对而言，通常将土地出让后进行的房地产建设称为二级开发，土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。 土地一级开发内容介绍 通过立法对土地一级开发的定义：《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)第一次从立法的角度对土地一级开发的涵义做了较为详尽权威的界定。第三条：“本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心(以下简称市土地储备中心)及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。” 土地一级开发内容介绍 （二）一级土地开发在土地开发体系中的位置 土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地以及介于两者之间的毛地。土地一级市场，是由国家垄断的市场。 土地的二级市场是土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 2004年8月31日之前，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。2004年8月31日之后，土地走向了市场化。过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。土地一二级市场被政府清晰划界。 土地一级开发内容介绍 二、土地一级开发的模式 1、完全政府运作的模式（现国土资源部以通知的形式禁止） ???? 政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地治理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。 国土资源部通知内容：国土资源部发布通知要求，2011年3月底之前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。土地储备机构退出一级开发，意味着土地储备部门将只能进行土地收储工作，一级开发将完全由企业按照市场规律进行操作。 土地一级开发内容介绍 2、完全市场运作模式 ???? 这种模式中，政府首先将待进行一级开发的土地一次性出让给土地一级开发公司，由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件，再面向市场转让土地使用权，期间土地使用权发生了两次转移。 ? 这种模式中，政府可以按照经过测算的“熟地”价格向一级开发企业通过市场竞争方式出让“生地”，一级开发企业在完成一级开发前向政府支付“熟地”价款；或者政府向一级开发企业出让“生地”，一级开发企业完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本及酬金，剩余土地转让款归政府所有。政府通过出让协议保证其土地所有者权益和社会公共利益，土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。 土地一级开发内容介绍 3、政府主导的市场化运作模式 ??土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个