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高房价对城镇居民消费的影响与对策 日期：2010年9月30日?? 来源：江西省价格理论研究所 ?? 作者：省发改委课题组，省价格理论研究所课题组 ?? 本站编辑：廖军凯 ??该文被阅读[ 804 ]次 字体：[大] [中] [小] ? 　　“居者有其屋”是人们的基本生活需求，房价是否合理，关系到居民住房消费和居住权的落实。当前高房价严重影响了城镇居民消费，成为制约扩大内需的重要因素。深入分析高房价对城镇居民消费的影响，有助于全面认识房价与城镇居民消费的内在联系，有益于政府加强对房价的调控管理，在促进房地产业长期稳定发展的同时，促进城镇居民消费，实现两者的良性互动与“双赢”。 　　一、近年来房价上涨及其调控概述 　　进入新世纪以来，我国房地产业得到前所未有的发展。2009年全国商品住房竣工面积57694万平方米，销售面积85294万平方米[1]，分别比2000年增长136.4%、414.7%。房地产业发展对加快城市建设、改善城镇居民住房条件、推动国民经济发展发挥了重要作用。期间，房价呈现持续上涨势头。2000年～2009年，全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1%、1.8%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%和1.5%，其中商品住房销售价格分别比上年上升1.4%、1.9%、4.0%、5.7%、9.4%、8.4%、6.4%、8.2%、7.1%和1.3%。针对房价上涨，政府从增加供给和调节需求两个方面采取了一系列调控措施。2000年以来房价上涨与调控可分为三个阶段。 　　（一）2000年～2002年价格相对稳定阶段。经过多年住房制度改革，2000年福利分房制度在全国走到了尽头。随着住房实物分配制度的取消、城镇居民收入水平的提高和住房按揭政策的实施，住房成为新的消费热点，市场成交量大幅增加。2002年全国商品住房销售面积23702.315万平方米，比2000年增长43.04%。这个时期全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1%、1.8%和3.7%，保持了相对稳定（见表1）。政府宏观调控的重点是配合全国城镇停止住房实物分配，出台搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策，加快住房建设，把住房产业培育成为新的经济增长点。 　　表1　　　2000年～2002年全国房屋销售价格指数与平均销售价格 　　 　　 房屋销售价格指数 （ % ） 商品房销售面积 （万平方米） 商品房销售额 （万元） 商品房平均销售价格（元 / 每平方米） 总指数 其中住房 合计 其中住房 合计 其中住房 商品房 其中住房 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　资料来源：国家统计局《中国统计年鉴》、《国民经济和社会发展统计公报》（下同） 　　2000年，随着住房制度改革的深入、银行对住房贷款条件的放宽、居民购房热情的高涨以及土地交易价格和住房建筑材料价格上涨，房价开始小幅上涨。当年全国房屋销售价格指数比上年上升1.1%，其中商品住房销售价格上涨1.4%。在发展住房产业过程中，以经济适用住房为主的供应体系被地方政府所遗弃，变异为以商品住房供应为主，把大部分不具备购买商品住房能力的城镇居民推向商品住房市场，甚至仅把住房产业作为新的经济增长点和拉动需求的工具，和开发商、银行、投机者共同演绎房价的非理性上涨。为此，9月11日，建设部发出《关于进一步规范经济适用住房和销售行为的通知》，要求各地提高住房投资中用于经济适用住房的比重，加快经济适用住房的建设。 　　2001年，随着城镇住房货币化分配制度的确立，集团购买逐步退出市场，个人住房消费逐渐成为市场主体。当年全国商品住房销售面积为19938.746万平方米，比上年增长20.3%；房屋销售价格指数比上年上升1.8%，其中商品住房销售价格上涨1.9%。为减轻房地产开发企业和购房者负担，加快住房建设和销售步伐。4月16日，国家计委、财政部发出《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，决定整顿包括住房项目规划、立项、征地、建设、销售及使用全过程的各种收费，取消所有未按规定权限和程序设置的收费项目以及虽按规定权限和程序设置，但与产业政策、行政管理体制变化情况不相符合已失去合理性的收费项目与重复设置的收费项目。为消化空置商品房，促进房地产市场的健康发展。4月19日，财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：对1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征