土地增值税培训幻灯片.ppt

基本法规： 法律依据 1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 1995年1月27日《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 土地增值税主要政策文件 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 　　　　　　　　　　　　　　　----国税函[2010]220号 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 ----国税发[2006]187号 《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 》 ----国税发[2009]91号? 《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》 ----2010年第2号 课税对象 土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 收入的范围 货币收入 实物收入 其他收入 视同销售房地产收入----用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为（187号文） 不包括出租房地产收入 税率 增值率 =增值额÷扣除项目金额 超率累进 应纳税额 =增值额*税率-扣除项目金额*扣除率 减免税 暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增值税： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 减免税 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的； 台州市普通住宅标准： 1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2.单套建筑面积在144（含）平方米以下—单栋号； 3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下—清算当期。 减免税 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； 因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 减免税 定期免税 1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。 1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底首次转让房地产的，免征土地增值税。 减免税 以房地产进行投资、联营的征免税 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用 上述政策。 减免税 合作建房的征免税 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 减免税 关于企业兼并转让房地产的征免税 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。 第二部分：税收征管 北京市土地增值税征管程序 税收征管—纳税地点 在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况 ? 　　1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。? 　　2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 税收征管—项目纳税登记 房地产开发企业或兼营房地产开发业务的单位应在签订房地产开发合同或取得立项批复后30日内办理项目纳税登记。 税收征管—申报纳税 纳税人应在开发项目取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续（含零申报）。 税收征管—清算税款 第三部分：清算管理 （一）清算政策 清算政策-收入-视同销售收入的处理 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 清算政策-收入 对纳税人转让房地产无法提供收入资料