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房地产基础知识培训  ---主讲老师：闵新闻;地产（土地）——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让 房产（建筑物）——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物;国有土地的概述;集体土地的定义;国有土地的出让;一、协议方式出让国有土地使用权 协议方式指政府或政府委托地政部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式。协议方式的基本特点是由政府直接选定受让方，行政管理土地的效率相对较高，但缺点是没有引入市场竞争机制，容易造成地租的流失和政府部门的腐败。因此，这种方式一般适用于市政工程、公益事业用地，或者是政府扶持、优惠的项目用地，例如：安居工程、经济适用住房、高新技术产业基地。;二、招标方式出让国有土地使用权 招标方式指在指定的期限内，是由符合规定条件的单位或个人，以书面投标形式竞投某宗土地的使用权，由招标单位择优确定中标者。招标方式的基本特点为： ①引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则。 ②从发布通告起，投标全过程（开标、标底、标价）都是秘密的，投标人之间不知道竞争对手的标底，招标人对标底严格保密。 ③投标人一般只有一次投标机会，一旦发出标书，就不能随意变更。 ④中标者不一定是投标标价的最高者，招标人经过全面、综合评价各方面条件后，确定中标者。 招标方式分为公开招标和定向（邀请）招标两种形式。公开招标是向社会发布公告且不限定投标人的竞争性投标。定向招标是由招标方选择符合条件的单位或个人，向他们发出招标通知，邀请其参加投标。;三、拍卖方式出让国有土地使用权 拍卖方式是指土地使用权出让人在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动。 其主要特点为： ①具有公开性，拍卖出让公开竞争报价，以价高者取得出让土地。 ②所有的应买人都有多次报价的机会。 ③引入市场竞争机???，体现了土地使用权商品性竞争的原则。拍卖方式一般适用于商业用地、娱乐用地。;四、挂牌方式出让国有土地使用权 挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式不仅具有招标、拍卖的公开、公平、公正的特点，而且具有招标、拍卖不具备的优势，是招标、拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。挂牌方式主要适用于竞争性不强的经营性土地。;国有土地的划拨;国有土地使用权出让年限;住宅的建筑材料分类;住宅按建筑材料分类;各类建筑特点;错 层;各类住屋特点;名词解释;七通一平与三通一平的区别;名词解释;五证的办理顺序;按揭：按揭是英文“mortgage”（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。在此过程中，按揭人享有房产使用权。 住房公积金：一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面： （1）个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。 （2）按统一管理的原则管理住房公积金。 （3）按专项使用的原则运用住房公积金。;购买首套房新房所需缴纳的税费 ① 印花税：购房总价的0.05%。 　　 ;购买首套房新房所需缴纳的税费 ② 契税：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的， 90平方米及以下的免收； 90-144平方米按总价的1.5%征收； 购买第二套及以上住房的按总价的3%征收 个人购买非普通住房（面积超过144，总价高于地区均价的住房）的按照3%征收。 ;购买首套房新房所需缴纳的税费 ③ 房屋维修基金： 凡配备电梯的房屋，购房人按所购房屋建筑面积每平方米120元标准交存（经济适用住房按每平方米90元交存）； 未配备电梯的房屋购房人按所购房屋建筑面积每平方米75元标准交存（经济适用住房按每平方米50元交存） ;购买首套房新房所需缴纳的税费 ④ 交易手续费：住宅3元/㎡；非住宅11元/㎡ ;购买首套房新房所需缴纳的税费 ⑥ 若是银行按揭贷款买房，则产生以下费用： 抵押登记费：80元/户（房产登记部门收取） 权证印花税：5元/户（公证处收取） 保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~1