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第九章　假设开发法 主讲：黄 英 第九章　假设开发法 第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法的基本公式 第三节 现金流量折现法和传统方法 第四节 假设开发法测算中各项的求取 第五节 假设开发法总结和运用举例 学 习 目 的 了解：现金流量折现法和传统方法的定义。 掌握：假设开发法的基本公式； 假设开发法适用的估价对象和条件；假设开发法计算中各项的求取。 熟悉：假设开发法的含义；假设开发法的理论依据；假设开发法估价的操作步骤；现金流量折现法与传统方法的区别；现金流量折现法和传统方法的优缺点。 第一节　假设开发法概述 一、假设开发法的含义 又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。 第一节　假设开发法概述 二、假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的“倒算法”。 两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。 更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。 第一节　假设开发法概述 三、假设开发法适用的估价对象和条件 （一）假设开发法适用的估价对象 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。 在这种情况下仍要估价的可以听取规则部门或专家意见或参照周边土地的城市规则设计条件等方式。推测其最可能的城市规则设计条件，然后具此估价，但必须在报告中作出特别提示，将最可能的城市规则设计条件作为估价的假设和限制条件，并说明其对估价结果的影响。 （二）假设开发法估价需要具备的条件 （三）假设开发法的其他用途 四、假设开发法的操作步骤 第二节　假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式 开发方式 二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式 1、求生地价值的公式 (1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费 (2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费 2、求毛地价值、熟地价值、在建工程价值、旧的房地产价值的公式，与上述公式类似。 三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式 1、适用于开发完成启出售的公式： ?V=Vp-C 式中：?V——待开发房地产的价值； Vp——用市场法测算的开发完成后的房地产价值； C——后续开发建设的必要支出和应得利润。 2、适用于开发完成后出租、营业的公式? V=VR-C 式中?VR?——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。 第三节　现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的定义 二、现金流量折现法与传统方法的区别 不同时间点上价值的折算 例如，评估一宗房地产开发用地2007年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2007年10月15日。如果预测该宗土地2010年10月15日开发完成后的房价(含地价)为5?000万元，折现率为10％，则需将这5?000万元折现到2007年10月15日，即在2007年10月15日来看的房价实际为 5000/(1+10%)3=3?757(万元)  第四节　假设开发法计算中各项的求取 一、后续开发经营期 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。 估算开发经营期宜先将其分解为各个构成部分，然后分别估算各个构成部分，再将各个构成部分连接起来。 估算开发期的核心是抓住待开发房地产的状况