2011年买卖房屋知识精华.docVIP

2011年二手房培训手册 一：房屋分类： 1. 住宅产权房： .商品房 已购公房；（央产房、回迁房。表现形式：成本价、优惠价） 校产、军产（一般不能只能内部购买，不能对外上市交易，公司涉入很少）； 房屋设计用途：住宅。房屋使用年限：70年； 2.商业房：包括底商、写字楼、商铺； 房屋设计用途：商业。房屋使用年限：40年或50年，征税标准不同于住宅房屋； 3.经济适用房：政策性住房； 4. 使用权：又叫小产权，与房屋产权单位只有《公有住房租赁合同》，只有过户好处费，无任何税费； 5.乡产权（早期农村村民在集体土地上建房，只有简单购房协议，且然后不能办理产权证的）； 二：房屋性质： 普通房屋 2.非普通房屋： 【名词解释：普通住宅——凡是“住宅小区建筑容积率在1.0以上7 s+ B% D0 i: o新浪乐居4 v; g9 T B V0 D0 i! k房产论坛,装修论坛,业主论坛单套建筑面积在140平方米以下新浪乐居4 ]; N V q5 L$ K+ q3% `2 g R新浪乐居实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。新浪乐居论坛% {, {% d ]9 Y( b而平均交易价格标准为：三环以内总价人民币215万元/套、0 P4 v! k/ h7 O买房,购房,装修论坛,房产论坛三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、* x n, ~* G买房,购房,装修论坛,房产论五环以外100万元/套。属于普通住宅，反之为普通住宅 】此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。契??? 税 普通 住宅 90平方米以下（含90平方米） 缴纳1%，%） 90-140平方米（含14平方米） 缴纳1%（家庭北京首次购买的，非首次购房3%） 非普通住宅 14平方米以上缴纳3%， 营? 业? 税 转让普通住宅 转让非普通住宅 超过年 （含年） 免征 超过年 （含年） 差额征收[（计税价格－购买原价）×5.5%] 不足年 全额征收（计税价格×5.5%） 不足年 全额征收（计税价格×5.5%） 个人所得税 按：核定征收1%或征收20%超过年（含年）家庭唯一住所，免征；个人销售或购买住房暂免征收印花税 个人销售住房暂免征收土地增值税 备 注 以上政策适用于个人销售或购买住宅房屋。  对个人转让住房，不能够提供购房原值发票的合法有效凭证，致使不能够准确计算应纳税所得额的，采取核定征收方式征收个人所得税，核定征收率仍为1％。 对个人转让住房，能够购房或合理费用（指住房装修费用、住房贷款利息等）的合法有效凭证的，按其售房收入减去购房原值和合理费用后的余额为应纳税所得额按20％征收个人所得税％差额征收[（计税价格－购买原价）×5.5%]差额征收[（计税价格－购买原价）×%] 印花税：买卖共双方0.01％％％％“新 办 法” 与 “老 办 法” “新办法”是指，已购经适房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。“老 办 法”是指，已购经适房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。% 公共维修基金：2% 印花税：0.05% 办理入住时交1-2年的物业费（在交易次新房时候需要掌握） 四：房屋贷款： 二手房按揭贷款 1.贷款银行：工商银行、中国银行（公证委托不行）、北京银行、建设银行、招商银行、民生银行、广大银行、深发银行（有土地证不能见契税票放款）。 2申请贷款人（买房人）资料：身份证原件（暂住证）户口簿原件 结婚证 学历证（或职称证件） 收入证明（月还款额2倍以上） 营业执照副本复印件（加盖公司人事、劳资部门、或公司公章）。 3卖房人资料：身份证原件 户口簿原件 结婚证原件 房屋产权证原件。 4.贷款程序： 1准备好双方资料----2.约银行信贷人员到公司面签-----3.银行收齐好有关资料安排评估人员对房屋评估------4.出评估报告-------根据评估报告和贷款申请人材料对贷款人进行资信审批-----核准发放贷款-- -----通知买卖过户----房主收到银行贷款-----办理领证和抵押登记。 （材料准备齐全后，评估批贷共约7-12工作日） 商贷----计算首套非首套标准 以家庭实际拥有住房套数为准（俗称：认房不认贷），有少部分银行执行。 暂时大部分银行执行标准：区分是不是首套贷款，执行的还是（认房又认贷） 首套贷款：首付款为房屋评估价30％％％％％％％％％％?3.成本价出售的房屋补交土地出让金。 土地出让金：房