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第三章 ??二手房交易注意事项 近年来随着住房二级市场的活跃，二手房交易量逐年扩大，但二手房的产权状况比较复杂，再加之不规范中介公司的违规操作，因此在交易过程当中经常发生争议，导致市场主体鱼龙混杂，市场处于无序状态，导致交易 过程中存在大量侵害买卖双方权益的案件，比如不符合上市条件的房屋上市出售、吃差价、吃定金、虚假宣传、房价上涨后一方反悔等诸多问题，但买卖双方往往不能发现这些问题，发现后也不能很顺利地解决这些问题，造成这种后果的原因是多方面的，其中一个原因就是买卖双方对房屋买卖方面的知识不了解，在签订合同及履行合同时应该注意的没有注意到，或者轻信中介公司，造成这种后果的责任不能归结于买房人或卖房人，因为二手房买卖涉及到法律、金融、房改政策、税费、交易程序等领域的专业知识，普通人很难在几天之内融会贯通，因此不能苛求买房人或卖房人都成为这方面的专家。规范房地产市场、保护消费者权益应该由相关主管部门尽最大的努力，但是作为二手房交易主体的买房人或卖房人也不完全是被动的，可以利用现有的条件及环境争取自己应得的利益。本章从房屋所有权、上市交易条件、如何签订二手房买卖合同、如何识别及避免中介公司设定的陷阱、房屋质量、房屋预售转让、二手房买卖合同的效力、房屋使用权转让、律师在二手房买卖中的作用等方面进行解释，力图向买房人或卖房人介绍清楚如何签订房屋买卖合同，买卖房屋时如何避免受到侵害，如何保护自己的合法权益。 第一节　房屋所有权 1 ．房产证的重要性 房屋所有权证是所有权人拥有房屋的法定凭证，是确认房屋所有权人的重要依据，也是国家保护公民合法财产依据。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。购房者与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，但这并不意味着购房者已经取得完全房屋的产权。以上行为只是处于平等民事主体地位买卖双方所进行的房屋买卖行为的一部分，买卖双方还必须到房屋主管部门办理产权过户登记，并申领房屋所有权证，一个完整的房屋买卖过程才基本结束。只有经过房屋主管部门，完成法律规定的必经程序，取得房屋所有权证，购房者才对所购房屋拥有完全所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。如果购房者在入住后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处仍然属于售房人一方，购房者不能取得如下权利或存在下列风险：（ 1 ）不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让等，如进行上述行为，也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定可能会被宣布无效，或者无法实现合同目的，如果出现无效的情形，那么法律不予保护非法的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担。（ 2 ）无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。（ 3 ）在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。（ 4 ）如因买卖的房屋非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将血本无归，无法通过法律渠道主张自己的权利。（ 5 ）无法部分改建所购房屋。（ 6 ）在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。（ 7 ）在房产存在纠纷的情况下购房者可能不能占有使用所购房屋，即使占有了该房屋，也有腾退的危险；（ 8 ）永远无法办理过户手续，房屋所有权一直处在不确定的悬而未决的状态。基于上述法律上的风险及房产证的重要性房屋买卖一定要办理房屋所有权证。 2 ．不想办理房屋所有权证的后果 有些购房人认为，我的房子不卖，也不抵押，觉得房产证没用，交易过程当中还要交纳各种税费，增加了负担，因此主观上不想办房产证。有这些想法的购房人法律及权利观念都存在极大误区，除了上文提到的不办理房产证对个人可能产生的风险，而且也违反了相应的法律法规。按照 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：＂国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。＂《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》第四条规定：＂城镇房屋所有权人必须在规定的时限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。＂从以上规定也可以看出，办理房屋所有权证是由法律法规和规章来保证的，他不仅是购房者的权利，也是购房人和开发商都应该履行的法定手续。因此可以说，办理房屋产权证不仅是保障购房者权利的手段，也是公民应尽的义务。为了不交税费不办证不仅损害了国家的利益，而且也