对房地产开发成本控制的探讨4.pdf

加单位 对房地产开发成本控制的探讨 水城矿业（集团）太阳石房地产开发有限公司 王国强 2011年4月《城市建设》 合同号：6006611 业务员：班小兰 高智 摘 要: 要抓好投资控制, 必须抓好项目的质量和进度等。因此, 项目造 价、工期、质量等是一个相辅相成的问题, 项目成本控制是集经济、技术与管理 为一体的综合学科, 只有做到各方综合平衡, 才能做到直接有效。在房地产开发 项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制, 以利于房地产开发企业资 金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 房地产项目投资才能真正可 控,管理才会出效益。针对房地产项目的这些情况, 必须对项目投资实施全过程 有效的成本控制, 从组织、技术、经济、合同与信息等方面, 挖掘潜力, 降低成 本, 提高投资效益和社会效益。 关键词: 房地产开发；成本控制 近年来，房地产开发企业之间的竞争已经进入白热化阶段，开发利润空间日 渐缩小，而宏观市场环境和政策的变化，又使国有房地产开发企业的生存氛围发 生了很大变化。因此，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是企业立于不 败之地的必然选择。 1 目前房地产开发项目成本管理存在的问题 1．1 开发成本管理的思维滞后性 长期以来，计划经济下重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程，轻决策 的观念和做法，使不少国有房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小， 以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能 产生效益的规模。还有不少企业土地是通过划拨或其他非市场途径取得的，干不 干、怎样干更多是由上级主管部门来决定，成本仅仅是满足会计报表需要的数字 游戏。 1．2 成本管理的过程缺乏科学性 不少国有房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决 策的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结利时才进行，这样做在财务上 具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问 题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本， 一个项目完成后，常常没有人能够全面的说清楚该项目是赔是赚，赔了多少，赚 了多少。 1．3 成本管理体系缺乏全面性 不少开发企业虽然已经意识到了成本管理的重要性，但是仍然把开发项目的 成本管理仅当成是单项成本的控制工作，如建安成本、土地成本、规划设计费、 配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上 一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、 规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地 暴露出来，开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被 迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。 1．4 成本管理制度缺乏严肃性 成本管理制度是企业能否完成全过程成本管理的保障。如何在管理的微观层 次上设计出操作性极强的制度、程序和方法，依然是企业的软肋所在。不少企业 现行成本管理制度的突出问题是：严肃性和激励性不足。房地产开发由于周期较 长，涉及成本范围广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的 余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。而房地产开发往往以销售为龙头， 销售人员或与之有关的人员其收入经常能够方便地与销售收入挂钩，但其它参与 成本管理活动人员的业绩却很难与之挂钩，在一定程度上影响了他们尽职尽责地 实施成本控制的积极性。 2 设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过 程费用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5% ～2% , 但对工程造价的影响可 达75%以上,由此可见, 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的 长短, 直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计, 可降低工程造 价10%。 2．1开展限额设计, 有效控制造价积极推行限额设计, 健全设计经济责任制 设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算, 再用初步设计概算控制施工图设计 及概算。因此, 各专业在保证功能及技术指标的前提下, 必须制定双赢策略, 合 理分解和使用投资限额, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术和经济有 机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额