业主自治法制度.ppt

第五章 业主自治法律制度 第四章 业主自治管理法律制度 第一节 业主 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第四节 业主公约 第一节 业主 一、 业主的概念 二、 业主在物业管理中的权利和义务 一、 业主的概念 《广东省物业管理条例》中规定：业主，指物业的所有权人。《青岛市物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》也有类似规定。 《物业管理条例》第六条第一款规定：房屋的所有权为业主。 业主的分类： 1）按照自然属性：自然人业主和非自然人业主 2）按主粮多少：单独业主、双方业主和多方业主 3）按照所有权性质：公房业主和私房业主 二、 业主在物业管理中的权利和义务 1、业主的权利 根据《物业管理条例》第六条第二款规定，业主的权利主要有： 1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4）参加业主大会会议，行使投票权； 5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6）监督业主委员会的工作； 7）监督物业管理企业履行物业服务合同； 8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 10）法律、法规规定的其他权利。 专有部分的所有权 对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。 共有权 业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。 这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。 2、业主的义务 （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二节 业主大会 业主大会概念 业主大会的职权 业主大会的成员组成 一、业主大会的概念 《物业管理条例》第十条规定：同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处，乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的或者业主人数较少，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会业主委员会职责。 业主大会的职权 1、制定、修订业主公约、业主大会章程； 2、选举、撤换、罢免业主委员会的组成人员； 3、确定本物业管理区域物业管理服务的内容、标准； 4、依法选聘、续聘、解聘物业管理企业，审议签订物业管理服务合同； 5、监督业主委员会、物业管理企业的工作，并听取、审查其工作报告； 6、审议业主、物业管理企业有关物业管理的提案； 7、制定和修改物业维修基金的筹集方案，审议物业维修基金的使用方案并监督实施； 8、协助配合物业管理企业开展正常的管理服务活动； 9、决定有关业主利益的其他重大事项。 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 业主大会的成员组成 　筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则； （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。