房地产投资环境评价.ppt

实验课1： 房地产投资环境评价 作业邮箱 coursepaper@126.com 房地产投资环境评价 目的： 对于房地产开发与置业投资者而言，有助于选择适宜的投资活动，进而准确把握投资风险； 对于地方政府而言，有助于改善投资环境并提高城市竞争力。 良好的投资环境是一个国家和区域吸引外资的强大“磁场”。因此，自从世界各国从20世纪60年代开始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估、监测以来，采用评估指标及评估方法进行投资环境评价已经成为世界各国和区域吸引资金流入、促进经济社会持续发展的重要手段。 房地产投资环境评价 主要工作： 选择评价指标 选择评价方法 房地产投资环境评价 方法： ① 等级尺度评分法（初级因素打分） ② 冷热因素分析法（初级因素打分） ③ 多因素评估法 ④ 相似度法 ⑤ 模糊综合评价 ⑥ 熵值法 此外，还有层次分析法、 主成分分析法、TOPSIS评价法、灰色关联度分析法等经典的评价方法。 等级尺度评分法（罗氏多因素评估法 ） “八大因素” 可进一步划分出子因素 … 给分 加总 等级尺度评分法（罗氏多因素评估法 ） 等级尺度评分法（罗氏多因素评估法 ） 冷热因素分析法 以“冷”、“热”因素来表述环境有劣的一种评价方法，既把各个因素和资料加以分析，得出“冷”、“热”差别的评价。 “七大因素” ①政治稳定性、②市场机会、③经济发展和成就、④文化一元化、 ⑤法令阻碍、⑥实质阻碍、⑦地理及文化差距 多因素评估法（闽氏多因素评估法 ） “十一大类” 每一大类因素由一组子因素组成 先由专家对各类因素的子因素做出综合评价，然后据此对该类因素作出优、良、中、可、差的判断，最后计算投资环境总分。 权重 多因素评估法（闽氏多因素评估法 ） 影响因素 子因素　　 一、政治环境 政治稳定性；国有化可能性；当地政府的外资政策等 二、经济环境 经济增长；物价水平等　　 三、财务环境 资本与利润外调；汇率；融资的可能性等　　 四、市场环境 市场规模；分销网点；营销的辅助机构；地理位置等　　 五、基础设施 通讯；交通运输；外部经济等　　 六、技术条件 科技水平；适合工资的劳动生产力；专业人才的供应等　　 七、辅助工业 辅助工业的发展水平、配套情况等　　 八、法律制度 商法、劳工法、专利法等各项法律是否健全；执法是否公正等　　 九、行政机构效率 机构的设置；办事程度；工作人员的素质等　　 十、文化环境 当地社会是否接纳外资公司及对其的信任与合作程度；外资公司是否适应当地社会风俗等　　 十一、竞争环境 当地的竞争对手的强弱；同类产品进口额在当地市场所占份额等 相似度法 以若干特定的相对指标为统一尺度，运用模糊综合评判原理，确定评价标准值，得出一个地区(或城市)在诸指标上与标准值的相似度，据此评判该地区(或城市)投资环境优劣的一种方法。 参照样本“公认的投资环境好的地区”概念模糊，不易选取 模糊综合评价 通过构造等级模糊子集把反映被评事物的模糊指标进行量化(即确定隶属度)，然后利用模糊变换原理对各指标综合。 高、矮 胖、瘦 好、坏 基本步骤： 熵值法 * * 4-20分 四、货币稳定性 0-12分121086520 三、歧视和管制1、对外商与本地区企业一视同仁2、对外商略有限制但无管制3、对外商有少许管制4、对外商有限制并有管制5、对外商有限制并严加管制6、对外商严格限制和严格管制7、禁止区外商投资 0-12分121086420 二、 外商股权1、准许并欢迎全部外资股权2、准许全部外资股权但不欢迎3、准许外资占大部股权4、外资最多不得超过股权半数5、只准外资占小部分股权6、外资不得超过股权的三成7、不准外资控制任何股权 0-12分1286420 一、 资本抽回 1、无限制2、只有时间上的限制3、对资本有限制4、对资本和利润收入都有限制5、严格限制6、完全不准外调 等级评分 投资环境因素 2-14分1412108642 八、近五年的通货膨胀率 1、小于1%2、1%-3%3、3%-7%4、7%-10%5、10%-15%6、15%-35%7、35%以上 0-10分1086420 七、当地资金的可供程度1、完善的资本市场，有公开的证券交易2、有少量当地资本，有投机性证券交易所3、当地资本少，外来资本不多4、短期资本极其有限5、资本管制很严6、高度的资本外流 2-8分8642 六、给予关税保护的意愿1、给予充分保护2、给予相当保护，以新工业为主3、给予少许保护，以新工业为主4、保护甚少或不予保护 12分12108