物流园区运营实操201406.docx

物流园区运营实操编著：云鹄目录概念物流园区定位市场调查物流园区规划设计建设阶段招商园区管理平台应用其他第一篇物流与物流园区概念电子商务一日千里的发展势头，使到传统的物流突然间与我们的生活息息相关，关注物流的发展已成为大众化的眼球经济。一、物流及其发展（略）二、物流园区及发展（一）物流园区运营概念物流园区（logistics park）是物流业规模化和集约化发展要求而产生的。一般来说，物流园区须在政府规划和支持下才能建设，它是为了实现物流运作的共同化，按照城市空间合理布局要求，集中建设并由统一主体管理，为众多企业提供物流基础设施和公共服务的物流产业集聚区。基本要素是物流作业处理对象、物流设施设备及技术手段、物流相关信息及经营组织机构。它涉及到交易、金融、结算、物流、数据等综合服务。它是现代物流技术、信息、设备、人才、管理、资源、客户的集中地。说到底，物流园区也就是一个专业市场，服装市场是服装类的集中地，果蔬批发市场就是水果和蔬菜的集中地，而物流园区自然就是物流的集中地了。所以物流园区并不是物流服务的直接提供者，入驻的物流企业才是真正的物流活动的组织者和实施者。因此，物流园区的成败直接由入驻的物流企业的数量和质量所决定。物流园区的划分是：物流园区（一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等）、物流基地（一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻）和物流中心（一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主）三大类。但现在都统称为物流园区。由于物流园区必须以土地为载体，它天然地隶属于产业地产了物流园区的基本功能：1）存储2）运输、配送3）装卸、搬运4）包装、加工5）信息及处理6）结算7）物流解决方案8）技术开发及咨询培训9）配套服务运营就是对过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。运营管理是通过制定决策及管理转化流程以实现用最低成本为客户创造价值的目的。物流园区运营就是物流园区通过建立起组织管理体系，对战略和经营层面进行设计，实现利益最大化的方式方法。其运营体系，包括了园区定位、选址、规划、招商、管理服务、金融结算、信息化应用等方面。物流园区的运营管理（二）物流园区发展上世纪90年代，国家规定：从事货运行业的企业和个人，在注册登记时必须进站（场）经营。于是就形成了我国所独有的一种物流业态——货运站（场）。货运站（场）是物流网络的基础节点，有时在你眼中表现为城市边缘满天扬尘的停车场，有时是近郊车来车往的收货点，有时是挂满小黑板的信息部，有时是堆满货物待提的提货站，有时是那绚丽的信息显示大屏幕……上世纪60年代，物流园区最早出现在日本。2003年，有工业物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国，带来了物流地产概念。物流园区这一具有现代意义的名词在中国产生了。（三）物流园区发展趋势1、城市化产生新需求，物流园区服务城市运行的作用日渐增强。随着城市化进程加快和市区不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加。原来的城市边缘区迅速成为中心区，迫使原有的大型仓库、配送中心、货运场站甚至专业市场等加速外迁。由于新建设施具有一定的周期性以及土地资源制约，导致物流基础设施供需矛盾日益突出，仓储设施阶段性供不应求，对物流园区的需求将持续上升。2、产业转移和升级改变物流运行格局，专业化服务成为发展方向。物流作为现代服务业，已成为经济增长的主要动力和现代化的重要标志。一个地区现代物流服务业的发展在一定程度上决定着其经济发展的速度和质量，影响其未来发展的潜力和在全国区域分工格局中的地位和作用。同样，物流园区专业化发展将成为趋势，特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求，得到快速发展。3、“无水港”物流园项目建设成为发展国际物流的热点。“无水港”是内陆城市设立的对外开放的国际商港，是沿海港口的虚拟港口和现代物流的操作平台。“无水港”常常集成口岸、物流、增值服务等功能。货物可“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等一切通关手续。然后通过海铁陆联运的方式运送到沿海港口，集装箱就可以直接装船出海。第二篇物流园区定位和选址由于国内物流园区前身基本就是一个历史形成的货运站或者简易停车场，因城市管理的要求，很多都是建在城市的边缘，而初期的随意性的发展，使到散、小、乱、差成为了代名词，随着城市的发展，这些停车场、物流园区面临着生存的压力越来越大。2013年9月，统计我国各类物流园区的数量有754家，平均每个地级市的物流园区在10个以上！其中只有348个在运营，在建241个，规划中165个。营运中的园区其收入以库房（货场）租金、办公楼租金、停车收入为主要来源。为了优化物流园区的建设，国家出台了《全国物流园发展规划》（2013-2020年），将物流园区布局城市分为三级，