首佳2010年第一季度北京写字楼市场分析.docVIP

2010年第一季度北京写字楼市场分析 作者：首佳 发布时间：2010-4-21 2010年第一季度，北京写字楼供应量大幅下降，写字楼新增供应量主要分布在朝阳、海淀及丰台区等区域；写字楼成交量大幅增加，个人是写字楼需求的主体，写字楼成交价格同比大幅增长，环比微涨，总体呈现平稳上升的发展态势。 一、写字楼供求关系分析 2010年第一季度，写字楼新增供应量为22.5万平方米，成交面积为42.1万平方米，写字楼预售率为187%，同比大幅提高，本季度北京写字楼呈现供不应求的态势（详见图6-1）。 图6-1：2009年-2010年第一季度北京写字楼供关系走势图 二、写字楼供应分析 1、写字楼新增供应量大幅下降，降幅达到四成 2010年第一季度，北京预售楼盘中共仅有6个写字楼项目，写字楼新增准售面积约为22.5万平方米，同比下降40%。6个写字楼项目分别为第三区、北回归线、总部基地、CUV国际公寓、金桥国际及公园1872，其中规模较大的项目是总部基地，为工业立项的写字楼，新增准售面积约14.58万（详见表6-1）。 表6-1 2010年第一季度新增写字楼项目情况一览表 2、写字楼产品形式日渐模糊，办公立项的商住公寓逐渐兴起 2010年第一季度，北京写字楼新增项目其产品形式日渐模糊，既有纯写字楼项目、又有工业立项的写字楼，还有办公立项的商住公寓。在新增6个写字楼项目中，纯写字楼项目仅有1个（即公园1872），以办公立项、产品形式为以居住为主的商住公寓项目有4个，所占比重达到三分之二；以工业立项的写字楼项目有1（详见表6-1）。从中可以看出，写字楼产品形式日渐模糊，开发商利益最大化是其根源。为了以更高的价格出售，工业厂房可以建成科研办公楼出售，写字楼可以建成公寓楼出售。目前，由于住宅热销，使得部分规划用途为写字楼的项目其产品形式不再是纯办公的写字楼，而是被开发商建成以居住为主的商住公寓，以便以更高的价格、更快的速度将产品销售出去。 3、丰台、朝阳及昌平区是一季度写字楼供应的主要区域，所占比重接近九成 2010年第一季度，北京写字楼新增供应量最大的区域是丰台区，新增准售面积约为15.07万平方米，所占比重约为67%；其次是朝阳区，新增准售面积约为2.96万平方米，所占比重约为13.2%；第三是昌平区，新增准售面积约为2.10万平方米，所占比重约为9.3%。这三个区域的新增供应量达到20.13万平方米，约占新增商业用房总量的89.5%（详见图6-2）。 图6-2 2010年第一季度北京新增写字楼供应区域分布图 三、写字楼需求分析 1、写字楼成交量成倍增加，主要是受商住公寓热销所带动 2010年第一季度，北京写字楼共成交4454套，成交面积为42.1万平方米，同比增长146%。这主要是受新增写字楼的产品形式所影响。由于住宅热销，使得部分规划用途为写字楼的项目其产品形式被开发商建成以居住为主的商住公寓，以便以更高的价格、更快的速度将产品销售出去，从而带动写字楼成交量的成倍增加。 2、个人购买是写字楼需求的主体，企（事）业单位所占比重超过四分之一 2010年第一季度，个人购买是北京写字楼需求的主体，其所占比重约为73.3%；其中北京市民所占比重约为41.6%，外省人士所占比重约为31.7%。企（事）业单位所占比重约为26.1%，成为北京写字楼重要的需求群体之一。 3、写字楼空置面积有所减少，但空置一年以上的写字楼面积却大幅增加 截至2010年2月末，北京写字楼空置面积245.9万平方米，同比下降6.3%。其中，空置一年以上的写字楼面积104.2万平方米，同比增长22.7%。 四、写字楼价格水平分析 2010年第一季度，北京写字楼成交均价约为19900元/平方米，环比微涨4%，同比涨幅较大。从成交价格走势来看，商业用房成交价格呈现平稳上升的发展态势（详见图6-3）。 从租金水平来看，2010年第一季度，北京甲级写字楼租赁市场平均租金为157.8元 /㎡月。本季度是北京甲级写字楼租金连续第二个季度呈上涨态势，租金的持续上涨，说明企业活跃度增加，经济正在复苏。 图6-3：2009年-2010年第一季度商业用房成交均价走势