房地产投资础知识.ppt

第三节 规划和建筑学相关知识 3、公用建筑面积 包括两个部分： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 另外凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。车库、会所等具备独立使用功能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等都不应记入公用建筑面积进行分摊。 第三节 规划和建筑学相关知识 4、公用建筑面积分摊计算 （1）公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 （2）公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 得房率与公用建筑面积分摊系数的关系。 第三节 规划和建筑学相关知识 5、关于住宅的几组专业用语 （1）户型（？房？厅？卫？阳台） 一房（30㎡—60㎡）1房1厅1卫、 1房2厅1卫、 1房2厅2卫 两房（60㎡—90多㎡）2房1厅1卫、 2房2厅1卫、 2房2厅2卫 三房（80㎡—140㎡甚至更大面积） 3房1厅1卫、 3房2厅1卫（小三房80㎡—90多㎡）、 3房2厅2卫、 3房2厅3卫 四房（100㎡—300㎡或更大）4房2厅2卫、 4房2厅3卫、 4房3厅3卫； 第二节 房地产产权及用地制度 一、房地产产权概述 （一）产权的概念 产权即财产权利，是凭借财产所获得的各种权利的总和。它是财产关系的法律表现。 第二节 房地产产权及用地制度 （二）产权的分类 按照内涵可将产权划分为 物权 自物权（一般是所有权） 他物权 用益物权（如承包经营权、土地使用权、地上权、典权、地役权、永佃权等） 担保物权（如抵押权、质权等） 债权 第二节 房地产产权及用地制度 （三）房地产产权的概念 房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的各种权利的总和。 房地产产权是一组权利即“权利束”。房地产权利束是房地产所有权及其分离出来的各种权利的总和。所有权的权能包括占有权、使用权、收益权和处分权。 第二节 房地产产权及用地制度 （四）我国房地产产权基本介绍 我国房地产产权的内涵：以土地为标的、以他物权（土地使用权）为主要内容的土地产权和以房屋为标的、以自物权（房屋所有权）为主要内容的房屋产权所构成的权利束。 我国土地使用权可分为： 1、有偿出让国有土地使用权； 2、划拨国有土地使用权； 3、临时用地土地使用权（一般不超过2年）； 4、土地承包经营权； 5、宅基地使用权 第二节 房地产产权及用地制度 （五）房地产产权的一般形式 独有产权 共同占有。每一个人拥有的房地产权利都受到共同占有人的制约。如同一栋楼住户对公共部分的权利。 联合占有。共有者对房地产皆享有使用权，如果某一占有人逝世则占有权转移到其他占有人手中。如兄弟两人继承父母的一栋房屋。 共同共有。如夫妻间共同占有的房地产，一方逝世则另一方继承。 第二节 房地产产权及用地制度 （六）建筑物区分所有权 区分所有是以建筑物的某一特定部分（即一栋住宅楼中的一套住房）为客体而成立的房地产所有权形式，它是一种复合性权利。包括三个部分： 专有部分的所有权。单元楼里的一套住宅，其室内空间和内隔墙是专有权部分。 共有部分的持份权。整栋楼的基底土地、外墙、公共楼梯、电梯、一楼大厅、上下水管道等是共有持份部分。 因共有而产生的成员权。小区居民对小区公共事务的表决权、选聘物业管理公司的权利、制定本小区规章制度的权利。 第二节 房地产产权及用地制度 （七）房地产相邻关系 房屋所有权人或土地使用权人在自己的房地产内从事各种活动时，负有注意和避免损害相邻房地产的义务；相对而言，相邻房地产权利人，则享有请求对方注意预防和避免损害发生的权利。实质上是对房地产所有权和使用权的一种限制。 一般存在两类相邻关系： 通风、采光、排水、排污的相邻关系 倒塌、易燃、易爆等险情危害的相邻关系 第二节 房地产产权及用地制度 （八）房地产权属登记 是法律授权的机构依法对房地产权属现状及变更予以确认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权登记。房地产权属登记不仅是房地产管理的核心，同时也是现代房地产制度的基础。 由于我国对房地产实行土地与房屋的分部门管理体制，所以房地产权属登记是