维修资金工作的十大关系——在2017年全国维修资金研究专委会会员大会上的讲话.pdf

维修资金工作的十大关系 文 陈伟 破解住宅专项维修资金制度存在的深层次问题，治本 或者尽量使用维修资金支付 日常维修养护费用，这种以维 之策在于顶层设计和法律规制，这是毫无疑问的。研判现 修资金兜底转嫁 日常维修养护成本的做法，损害了业主的 阶段维修资金工作面临的宏观形势，顶层设计尚无清晰的 利益。解决这一问题的当务之急在于厘清维护与维修的边 路线图．法律规制受制于多重因素，但这并不意味着我们 界，基本原则是物业服务费管维护，维修资金管维修。维 只能等待和观望，在中观的制度建设和微观的实务操作层 护与维修，是根据支出数额大小区分?还是按照损坏部位 面，依然要坚持有所作为。在当前维修资金代管和监管工 面积确定?是根据预防性和应急性来划分?还是按照计划 作中，我们应当处理好十大关系。 性和临时性来界定?都要有一个具体而明确的规范，才能 在实践中真正起到指导和监督的作用。 一 、 雏护与维修约关系 处理好维护与维修的关系，是解决维护资金惜用和 二、专有与共有的关系 滥用问题的关键。按照通常的行业惯例，物业服务费构成 维修资金是业主专有的还是共有的?决定_r维修资金 中包含维修养护费，用途是解决物业共用部位、共用设施 支配权 的归属。从旨在解决房屋共有部分维修的用途来 设备的日常维修养护的问题，而根据 《住宅专项维修资金 看，维修资金的属性应当是业主共有的，但是 《办法》第九 管理办法》(以下简称 《办法》)的规定，维修资金的用途 条关于 “业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”的 是用于住宅共用部位 、共用设施设备保修期满后的维护 规定，由于缺乏 “全体业主”和 “共同所有”的明确表述， 和更新、改造。这就 自然引出一个问题 ：发生维修支出时， 在理解中容易产生歧义。不仅如此，《办法》第十条第三款 什么情况下应当使用物业服务费?什么情况下应当使用维 关于 “开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为 修资金?换句活说，也就是物业服务费和维修资金使用范 单位设账，按照房屋户门号设分户账”的规定，也强化了维 围的边界在哪儿?在 目前的法律规范没有明确规定的情况 修资金与特定业主的对应关系。实践中，为了代管工作公 下，现实中就导致两种倾向：一种倾向是惜用，业主以不使 开透明的需要，最大限度地保障业主的知情权，许多地方 用或少使用维修资金为 目标，尽量要求物业服务企业使用 在建立分户明细账的同时，还定期通过各种途径公示业主 物业费或者开发建设单位承担维修养护责任，这不仅不能 名下的维修资金数额，甚至在此基础上专为单个业主办理 发挥维修资金的应有作用，而且一旦遇到物业服务企业或 维修资金一卡通。上述规定和做法的弊端是容易造成维修 者开发建设单位推诿拖延 ，容易造成房屋使用安全的隐 资金为业主专有的假象，让业主误以为对其名下的维修资 患；另一种倾向是滥用 ，物业服务企业以节省物业服务成 金依然具有支配控制权，不利于维修资金使用中的统一决 本为 目标，尽量减少 日常维修养护中物业服务费的投入， 策。我们归集维修资金的初衷，就是为了克服单个业主分 敞决策的难题，通过统 ·lI力‘提高资金使用的效瞽， 的资金淮作主，虽然 日前…I～除个圳城 『外政It,J：代倚依然 、 i-：9圳交纳维修资 ， 同形成 “资金池”后，单个、『卜 址 流懊，，fH维修资金…政府代钙：转向 卜自僻足必然 的维修资金讦 ／『独 、仃 ．Ill址成为 “资金池”的一个小』IJ‘ 』==3势 尢论足代管还足 ：，邯仔 、#怠于他门】维修资 分割的 成部分’1 {埘 圳，『 份额 自然丧失r艾 仪 金腔i]．维修义务的小作为 题．这一问题 f