尚珑海域营销整合方案1.docVIP

尚珑海域营销整合方案 目录 第一章：项目市场分析 ★ 1、威海市场分析 ★ 2、房地产政策 第二章：项目概述 ★ 1、尚珑海域项目简介 ★ 2、交通情况 ★ 3、配套设施 ★ 4、基本数据 第三章：项目SWOT分析 第四章：营销策略 ★ 1、精准渠道策略 ★ 2、确定外拓策略 威海：三线、中等发达程度的地级城市 ★威海地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。 ★辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。 ★总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。 ★威海市总人口251万，市区人口63万。 威海房地产市场小结 ★商品房销售平稳，但随城中村改造的完 成，供大于求的局面加大； ★投资市场大发展，外地客户置业比例大幅上升 ★房价基数较低，未来有较大上升空间； ★房地产企业数目众多，但实力不足； 房地产政策基本格局 7月14日，国务院常务会议明确指出，要求二、三线城市采取限购政策，同时会议认为，当前是房地产调控的关键，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。业内认为，二、三线城市限购的做法，在阻止被一线城市挤出的投资资金进入自己所在楼市，有一定影响，但力度有限。不过投入楼市的资金势必会流出来，投向其他领域。 央行再度加息25个基点，年内或将还会加息1—2次 ★央行一年期存贷款基准利率再度上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年以来共3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息 ★年内还会加息1-2次？ 年内第3次加息落定，在通胀压力仍高涨但经济增速出现放缓的情况下，加息是否还将继续？对此，业内专家意见不一。 ★贷款紧缩对房产销售影响较大，过度紧缩的金融政策缩减了客户的购买力，也让许多准客户持币观望。 项目理解 金城?尚珑海域位于高区文化西路与锦州路交汇处，总体规划建筑住宅八栋，由三栋高层、两栋小高层、和三栋多层组成，小区建成后，一线海景无建筑物遮挡，加以周边生态园林，形成威海优质的海岸宜居小区，主力客户群为中高收入群体。其中本地人置业占比相对较低。 项目地理位置 位于威海市高新技术产业开发区的西部，主干道文化西路与锦州路的交汇处，高区火炬大厦斜对面。 项目周边交通情况 周边公路四通八达，交通十分便利，东起锦州路，西至大连路，北临文化路，南靠火炬路。文化路和世昌大道是贯穿威海市的两条主干道，沿文化西路可直上烟威高速公路，向南世昌大道东可到市中心，向西可直上烟威高速公路。12、19、7路公交车的终点站在此设立，34路可直接到小石岛休闲渔业，出行十分方便。7路从火炬大厦出发，上文化路再到北环海路最后经过威海港客运码头，到达华联，沿途滨海美景尽收眼底。19路公交车从火炬大厦出发，走文化路再转入世昌大道，最后经市政府，到达实验中学。12路公交车是贯穿高区经区的重要公交车，可直达火车站汽车站。 青岛烟台威海轻轨正在规划中 实现三市快速方便连接 地理环境 尚珑海域项目周边的地理环境位置非常优越，整个项目北面一线而海，拥有威海国际海水浴场最美的海岸风光。 项目基本数据 投资商：威海金城房地产开发有限公司开发商：威海金城房地产开发有限公司施工单位：山东万鑫建设集团设计公司：威海市新元设计院 基本资料（占地、绿化率、户型配比）1、占地面积：26000平方米 总建筑面积：12万平方2、容积率：4.53 绿化率：40％ 3、总套数：916套 售出：8套 4、楼间距：40米 起价：7900 均价8515 5、竣工时间：52011年 面积区间：107-158平方米， 配有复式和下沉式庭院设计 金城—“尚珑海域”SWOT分析 优势（Strength） 开发公司品牌效应。威海金城房地产是当地比较有 实力的开发商，开发绿洲新城、金城花园一期、金城花园二期、颐康府、金城工业园、尚珑海域多个大型项目。 周边自然环境优越，紧邻威海的黄金海岸线，无建筑遮挡，一线海景。 劣势（Weakness） 地理位置较偏，配套不是很熟。 机会（Opportunity） 威海是知名旅游城市，且项目距离威海国际海水浴场很近，购房需求量大。 政府加大项目周围建设，形成副城区发展 威胁（Opportunity） 国际金融危机，国家一系列打压政策，对房地产带来冲击，我国房地产将会在未来一段时间内持续处于不景气阶段。 另外有大批购房者在国家打压政策和房价下跌过程中，看房价是否实质性下降，客户群体观望氛围浓重。 周围竞争