浅谈楼盘表建立与应用.doc

浅谈楼盘表的建立与应用 　　一、对楼盘表的认识 （一）楼盘表提出的背景 2013年3月10日，经过全国两会授权通过的《国务院机构改革和职能转变方案》首次提出实行不动产统一登记制度。2013年11月20日，国务院第31次常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。2014年11月24日，《不动产登记暂行条例》正式出台，标志着不动产统一登记制度的正式建立。自此，不动产统一登记工作进入快车道，我国实行多年的房屋交易与房屋登记一体化管理模式退出历史舞台 在此背景下，为规范房屋交易与产权管理工作，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益， 2015年10月29日，住房和城乡建设部办公厅印发了《房屋交易与产权管理工作导则》（以下简称《导则》），在其中列举房屋交易与产权管理内容时，正式提出房屋交易与产权管理中“楼盘表”概念，并把楼盘表管理列为第一项，还明确了各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理 （二）楼盘表的概念 “楼盘表”最早是指房地产开发企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容形成的直观表格。但在《导则》中楼盘表被赋予了新的作用，其之于交易管理的重要性堪比登记簿与不动产登记，是开展房屋交易与产权管理工作的主要载体和重要工具 楼盘表与房屋登记簿相比虽然还不是法定簿册，不能作为房屋产权归属的依据，但是其内容可以更丰富，范围可以更全面，应用可以更广泛。内容完整的楼盘表可以包括房屋的物理状态信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等。楼盘表可以根据房屋实际状况建立，无人申请登记的房屋同样可以设置，因此覆盖范围更广、建立更及时。楼盘表可广泛应用于国土、规划、建设、房管等部门涉及房屋数据的各类业务中，可以解决不同部门、不同业务系统中房屋数据没有关联的问题 （三）建立楼盘表的目的和意义 通过建立楼盘表对房屋数据进行信息化管理是当前房地产发展和信息化建设的必然要求。楼盘表作为各业务系统房屋数据源，不仅可以避免各业务系统的多头录入问题，还可以对房屋数据进行规范管理，有效提高数据质量。通过房屋唯一编码，楼盘表将各业务系统串联在一起，可实现房屋有关业务数据的综合信息查询等功能，对现有数据资源实现有效利用，有利于房屋全生命周期的管理。楼盘表建立可以简单概括为，设计一个基本楼盘表数据模型，利用房屋唯一编码，整合各业务系统房屋数据，同时建立房屋数据及关联信息在房屋全生命周期内的动态更新机制 二、楼盘表的建立 （一）楼盘表的记载信息 1.根据《导则》要求，房屋交易与产权管理信息平台中建立的楼盘表应当记载以下信息： （1）房屋物理状态信息。房屋物理状态信息包含地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等 （2）房屋交易与权利状态信息。房屋交易与权利状态信息包含土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等 （3）其他信息。其他信息包含业务数据、统计数据以及发布数据等 2.为拓展楼盘表功能，满足社会其他部门或组织业务管理需要，楼盘表还可以记载但不仅限于以下可以与房屋相关联的信息： （1） GIS地理信息系统状态信息。GIS状态信息主要包含土地和房屋的地理位置在某个统一坐标系统中的定位信息 （2）房屋租赁状态信息。房屋租赁信息包括房屋租赁状态和租赁人信息等 （3）物业管理状态信息。物业管理状态信息包括物业费用的收缴、房屋维修等状态信息 （4）人口管理状态信息。人口管理状态信息包括人口居住及流动状态信息 （5）公共服务配套状态信息。公共服务配套状态信息包括房屋使用水、电、天然气以及缴费等状态信息 （二）楼盘表信息采集途径 1.房屋物理状态信息，可以通过房产预测绘、实测绘、变更测绘等测绘业务途径获取数据 2.房屋交易与权利状态信息，可以通过房屋交易和产权管理或不动产登记等业务获取，实时更新 3.其他功能扩展信息，可以通过与其他部门或组织业务系统的对接或关联取得，对接条件不成熟的可以定期更新，有条件的可以通过互联网实时更新 （三）楼盘表的建立标准 1.按照房屋交易最小基本单元建立房屋唯一编码，结合各地实际可采用现行的房屋代码，但因注意与不动产编码唯一对应的关系 2.为规范和便于楼盘表系统与原住建部推行的七大子系统的关联，楼盘表应按《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T 155-2007）等标准建立，按项目、楼幢和套（间）进行层级管理 3.涉及与其他部门或组织业务系统对接，接口标准应兼顾其他相关行业的规范和标准 （四）楼盘表的建立程序 1.楼盘表建立的一般程序 根据《导则》规定，楼盘表