绿洲家园住宅营销提案.ppt

目前，射阳城东的配套、交通、市政设施也日趋完善，并且在市民心目中也有一定的认可度。大家对城东的发展都有着很大的信心，并且从政府规划上看，城东的发展也的确值得大家的期待。目前，城中的住宅推出量也逐渐呈饱和状态，一些有远瞻性目光的市民及一些投资客也将目光瞄准了城东市场。这对城东楼盘来说，也是一个好的势头。城东现正大力建设居住配套设施，如学校、市场等。使城东建设越具规模，其建设上正日赶城中。 据GO房网数据监控中心统计，今年上半年射阳县新增商品房上市65.82万平方米，同比下降15.16%;其中商品住宅上市50.99万平方米，同比下降21?.57%.县城区商品房上市48.51万平方米，同比下降31.45%，占上市总量的73.70%;其中商品住宅上市35.44万平方米，占住宅上市总量的69.51%. 通过对本项目周边几个楼盘的调查， 海韵嘉园、东都天润、奥体新城、润洋壹品4个楼盘销量最好，综合评估，销量最好的4个楼盘优势在于几个方面， 1、品牌效应，2、售楼处包装豪华，3、样板房装修精美，4、周边配套设施齐全，5、每月或每周都有促销活动，6、学区，7、户外广告及媒体宣传到位，8、项目围墙以及周边有明显的宣传效果图。 个人观点：对比以上销量较好楼盘的成功因素，绿洲家园在这些方面都全都具备，具有相当的竞争实力。 首期主力客层定位为刚需型待婚或新婚一族 单身贵族人群—特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但又盼房心切，应采取阶梯式消费模式，随个人收入的增长、工作岗位的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。 拆迁家庭人群—特点：拆迁家庭一般在原有住房区域居住时间较长，在那里的生活便利程度要高于其他陌生区域。拆迁户虽然会因为旧房拆迁而得到一部分经济补偿，但旧房一般面积较小，所得到的经济补偿并不足以购买一套理想的住宅。 新婚夫妇人群—特点：新婚夫妇工作时间有限，积蓄不多，对房屋总价较为关注；新婚婚房对功能性的关注应该更有预见性；对社区内及周边的环境、配套要求相对较高。 成熟家庭人群—特点：成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购买一般以改善为目的。 老年购房者人群—特点：老年购房者一般对单套住宅的总价不太关注，住宅所处的位置、社区环境、医院以及物业服务情况是这部分消费者最看重的。 绿洲家园基本概况 资料不全，暂无。 变营销 变客户策略 交通 生活配套 教育配套 医疗配套 BRT公交线路，一站式到达汽车站、超市、学校、医院等城市主要生活聚集区 公共交通 道路交通 解放路、人民路等城区主干道 PART 4. 本项目的定位（SWOT分析） 外部价值I内部价值 地段价值 配套价值 品牌价值 交通 生活配套 教育配套 医疗配套 PART 4. 本项目的定位（SWOT分析） 外部价值I内部价值 地段价值 配套价值 品牌价值 交通 生活配套 教育配套 医疗配套 小学 中学 大学 外部价值I内部价值 地段价值 配套价值 品牌价值 PART 4. 本项目的定位（SWOT分析） 交通 生活配套 教育配套 医疗配套 PART 4. 本项目的定位（SWOT分析） 外部价值I内部价值 地段价值 配套价值 品牌价值 PART 4. 本项目的定位（SWOT分析） 外部价值I内部价值 地段价值 配套价值 品牌价值 S—优势 W—劣势 O—机会 T—威胁 城东区成熟型社区，周边配套完善，衣食住行方便。 人文氛围浓郁。 价格经济。 开发商的品牌优势 优劣势分析（SWOT) 项目体量比较小。 售楼处塑造独特形象、建立独特的识别系统。 售楼人员洗牌、加强专业技能、沟通 能力、业绩考核、案场管理。 全国整体形势下行，射阳县存量过大，竞争激烈。 城东东都天润、清华园、奥体新城、润洋壹品等大盘频出，市场分额被挤压。 PART 4. 本项目的定位（SWOT分析） 存在问题解析 PART 1. 房地产政策解读 PART 2. 周边竞争个案详析 PART 3. 目标客户分析 PART 4. 本项目的定位（SWOT分析） PART 5. 存在问题解析 PART 6. 解决问题与营销战略 PART7. 推广策略及媒体计划 PART 7. 团队组建及执行 市场因素： 1、看淡楼市今年走势，持币观望等待政策走向； 2、全国70个被调查城市，今年上半年56%以上价格下行，量价齐跌，大形势不热，影响成交信心； 3、购房者观望情绪严重； 影响热销的几个因素 PART 5. 存在问题解析 价格因素： 1、刚性客户具有价格抗性，心里预期期望降价； 2、周边楼盘降价促销直接影响购买决策，影响对客户的截留； 影响热销的几个因素 PART 5. 存在问题解析 产品因素： 1、项目无致命缺点，但也无明显优势，大众型产品，没有