地产销售总案PPT.ppt

二级市场策划品控中心 前 言 以昆明市场为例，当我们用专业的眼光看待今天的地产市场时，不禁发现2013年以来，投资为目的的持有商业物业客户量在逐年下降，因为国家政策，地产行业利空等诸多因素，地产业进入寒冬时期，我们相信非常时期需要非常规的销售手段方可确保在竞争激烈的市场当中确保立于不败之地。粗略了解了本项目目前的情况，大致如下:全面现房、没有产权、产品货包单一，投资门槛太高，购买风险过高等不利因素，基于这些原因，我分析目前如果要快速出击市场并确保回款额度，需要首先解决下列问题： 一、如何塑造投资市场信心？如何降低投资门槛？ 二、如何降低购买风险？如何完成交易？ 上篇 序 价值体系策划 下篇 整盘营销攻略 提 报 团 队 项目主谈 李其恒 策划主创 李万良 执行策划 刘延平 产品顾 问 周敏华 营销执行 李其恒 招 商 支 持 谢林 上篇：整盘价值体系重构 项目概述 商业区位分析 项目营销属性界定 营销面临的困难 项目核心价值界定 核心营销策略定位 上篇：整盘价值体系重构 请补充详细货包分割的面积！ 项目概述：纯商业/28年无产权/底商 城市次中心商业区位 周边主要现存业态：较为凌乱。 周边业态租金约为 150 平米/月； 项目周边消费群体分析 学生 家长 过路吉玛特 芒果影城 人群 。 商业区位：旅游商业区位/城市商业区位/地缘经济区位 商业区位分析：地缘经济区位/地缘商业区位 请说明本地缘区位内各个商业核心之间的关联度以及消费群体的二次说明。 本案小结 商业区位： 曲靖市区内次核心区域，有足够多的人流量支持商铺价值。 产品销售思路： 1、调整货包结构，降低投资门槛 2、成立商管公司，由商管公司返还业主租金收益，增加公信度。 3、增加经融杠杆撬动市场 4、完善价格策略 5、全方位广告覆盖+地推团队扫街 商业具备良好租金收益，短期内出货的根本抗性为：1、无产权，购买风险太高。2、投资门槛太高。 所有商铺投资人关心其实是同样或类似的问题：敏感性排序大致为： 1 物业投资安全性； 2 商业区位价值及配套 3 投资门槛及资金成本； 4 投资回报率； 5 交易的便利性； 6 后期管理是否简易； 7 投资题材中长期保值增值潜力 策划 方向 保障投资安全 项目核心价值界定续：商业价值链解析 描绘区位成长性、渲染商业运营前景 尽可能降低套价、降低首付、给投资自营商户创造信贷组合平台机会 保障投资安全 管5年，保障前3年明确的租金回报 前5年采用统一托管形式 设立500万运管基金，增加公信力 引入核心品牌商户，形成聚客能力 核心营销策略定位——深度价值营销 “极致组合、限量营销、一铺一策” 五大核心策略组合 ★分货包策略 + ★现场主题活动做秀 +互联网人气运营平台 ★品牌商户落位+先招商后销售，带租约销售 ★一站式蓄客、分期组合推盘 ★投资工具辅助 打破投资市场坚冰 确保首战开盘必胜 深度价值营销 曲一商城商业运营系统:给投资者、商户无限想象空间 消费型会员/投资型会员/机构投资者/PTP众筹平台同样在这系统里找到沟通界面。这是一个BTBTC的 共享型商业生态圈 Social社群传播 Local本地服务 Mobile手机终端 SoLoMo 核心营销策略一：线下精筛选客户+线上平台直推 线上：互联网商业运营平台，推广、互动、运营 移动互联网助推改变一切， 商业从以产品为核心过渡到以人为中心， SOLOMO将是未来5年最主流的电商模式！ 线下：地推团队30天内扫完所有客户资源，根据实际客户反馈情况制定相应客户策略，所有已完成招商，且有一定代表性的举行小型签约仪式，邀请意向客户观摩，现场逼定。 任何一个投资客户，从首次访问项目到完成购铺交易，必然经历3-6次重复访问（首访——小定——选铺——大定——首付——办理按揭手续），完成全部交易之前，若其中任何一次到访现场感太差，都可能导致交易泡汤。 故营造一个人气很旺的前场景象，持续推动商户落位，借助互联网平台进行互动式沟通，商业活动人气传递，是确保项目营销成功的前提之一 核心营销策略二：固定返租销售，投资工具辅助闭合 投资工具辅助策略演绎二：统一运管，给客户固定返租，企业承受一定租金补贴风险，嫁接投资工具做闭合。 投资工具营销案例测算： 首层小铺：30平米，单价10000元/平米