房产开发与经营第11章(不是考试内容).ppt

* * 第11章 房地产交易 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 本章内容提要 房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行讨论。 重点问题 房地产交易的过程 土地出让价格及其评估 房地产交易价格的形成 房地产抵押登记 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.1 房地产交易概述 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.1.1房地产交易的概念及形式 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。 房产交易 地产交易 房地产交易 房地产交易 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.1.2 房地产交易的特性及原则 房地产交易的特性 标的物位置的固定性 房地合一的特性 房地产交易标的价值金额大、专业性强 房地产交易标的供给的稀缺性 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性 11.1 房地产交易概述 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.1.2 房地产交易的特性及原则 房地产交易的原则 及时登记原则 房地连动原则 交易价格遵循国家政策的原则 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则 11.1 房地产交易概述 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.1.3 房地产市场 广义： 是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所以及一切交易途径 和形式的总称 狭义： 固定的房地产交易所 分为3级 11.1 房地产交易概述 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.1.4 房地产交易机构 建设行政主管部门 土地管理部门 房地产管理部门 交易管理机构 房地产咨询、 房地产价格评估 房地产登记 房地产经纪 中介机构 11.1 房地产交易概述 11.2 国有土地使用权交易 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.2.1 国有土地使用权出让 国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 协议 拍卖 招标 挂牌 出让 方式 11.2 国有土地使用权交易 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.2.1 国有土地使用权出让 前期准备 拟定方案 正式报批 组织实施 登记发证 备案建档 11.2 国有土地使用权交易 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.2.1 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让价格 以基准地价为基础确定土地出让价格。 以市场资料为基础确定土地出让价格 市场比较法 收益还原法 成本法 剩余法 11.2 国有土地使用权交易 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.2.1 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让合同 主要项目 合同双方当事人 订立合同的宗旨 地块的范围和面积 合同的期限 出让土地的交付与出让金的缴纳 土地开发建设与利用规则 土地使用权转让、出租和抵押权利的确定 合同终止的条件 11.2 国有土地使用权交易 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.2.2 国有土地使用权转让 是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为。 国有土地使用权转让 以出让方式取得的土地使用权转让 以划拨方式取得的土地使用权转让 11.2 国有土地使用权交易 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 11.2.3 国有土地使用权出租 是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。 在法律上应满足以下条件： 土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同的内容不得违反国家法律