罗湖新银座商业项目初步策划建议-6-20.ppt

罗湖新银座商业项目初步策划建议 一、罗湖区商业概况 二、人民南商圈调查分析 三、人民南商圈商业经营类型调查分析 五、香港市民在深消费特征调查分析 六、人民南商圈调查总结调查分析 七、影响项目发展的几大要素 八、典型关口商业调查分析 八、典型关口商业调查分析 九、典型关口商业调查结论 十、项目分析 十、项目发展建议比较分析 十、项目发展建议比较分析 十一、项目主题建议 十一、项目业态规划建议 十一、项目业态规划建议 十一、项目业态规划目标商户 十二、项目业态租金收益预测 十二、项目业态租金收益预测 十二、项目业态租金收益预测 十三、项目销售建议前提 十四、项目销售策划初步建议 十四、项目销售策划初步建议 十五、项目销售价格初步建议 十五、项目销售价格初步建议 十五、项目销售价格初步建议 十六、项目销售方式选择建议 十六、项目销售方式选择建议 十六、项目销售方式选择建议 十六、项目销售方式选择建议 十六、项目销售方式选择建议 十七、销售的核心思想 十八、销售核心价值支撑（购买者的角度） 十九、建立销售核心价值 十九、建立销售核心价值 二十、项目未来发展需明确的问题 综合比较分析： 从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。 从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。 从投资客户分析，对于这样的地段，总值不低的铺位，投资者也不希望发展商保持十年或更长年限的返租。他们认为返租给予的回报远远低于实际租金回报。 建议采取三至五年短期返租销售。 “价值”体现 开发商能够在较短时期内实现全面销售并使投资收益最大化 投资者“认为”有投资价值且易于判断，投资轻松，麻烦少 经营者有利可图 风险低——投资者资金的安全性；投资保障（产权）；轻松投资 回报高——前期较高且稳定的回报；以后较大的升值潜力。 麻烦少——专业公司管理。 销售核心价值支撑 利用市场信息不 对称打好营销战 购买产权式商铺的客户和经营者是两个截然不同的群体。买铺者以投资为主要目的，以获得租金收益及商铺升值的差额利益。而经营者则以经营商品获得的利润为投资目的。 购买产权式商铺以投资者为主体，他们不懂经营，对市场认识有限，专业投资判断能力较弱，比较感性。因此，利用市场信息不对称，通过专业营销“提升”销售价值，打好营销战，使开发商能够在较短时期内全面实现销售并使投资收益最大化。 * 美格行商业地产顾问机构 二00五年六月 罗湖一直以来是深圳主要的商业中心区域，这里汇集了多达600个国际一、二线品牌及近800个国内一线品牌。根据罗湖区工商部门资料统计，目前罗湖区拥有在经营的商业面积超过120万平方米，目前深圳市商业分布最为密集的区域。区域内主要有三大商圈组成，包括东门商圈、人民南商圈及华润商业中心商圈组成。 人民南商圈拥有商业经营面积超过50万平方米，在不到0.4平方公里的范围内，共有经营面积超过2000平方米的商业设施10个，同时人民南商圈也是目前深圳市品牌聚集数量最多的商圈，经营高档次的商场包括天安国际动感名城、金光华商业广场、友谊城百货、国贸商场、西武百货等 根据数据显示，目前人民南商圈业态类型是以服饰为主、其次是餐饮、休闲娱乐，三者所占的比例达到了85%，表明三者业态具有较良好的发展势头，同时也表明了商圈三者业态竞激烈争的市场现状。 注：以上数据来源于实地调查及统计资料 根据调查显示，目前人民南商圈主要的消费群主要有两种类型，即在本区域上班的白领人士和有罗湖口岸进出的香港市民，两者所占的比例达到了68%，表明区域消费群具有较高的消费能力，同时对于服饰、餐饮、休闲娱乐的需求较为旺盛，这与该商圈分布的业态分布比例具有协调性。 注：以上数据来源于04年区域消费群调查资料 四、人民南商圈消费群类型调查分析 根据调查显示，香港市民在深消费主要有两大类型，即餐饮和休闲娱乐；主要是香港市民考虑在价格方面，认为深圳餐饮、休闲娱乐的消费价格与香港的价格相比要低许多，这是他们为什么选择在深消费的主要因素；而在服饰方面，香港市民主要是选择档次较低的服饰产品，其他方面的消费类型还包括工艺品、副食品、日常用品等。 注：以上数据来源于04年区域消费群调查资料 根据初步调查显示，目前人民南商圈特点主要有以下几点： 港人消费是主力消费群； 整体商业档次较高； 高端消费群较大； 服饰精品、餐饮、休闲娱乐业态发展较快，家居家电等专业市场发展 较为缓慢等。 人民南商圈人流较旺，对项目的发展具有积极的作用； 白领、港人消费能力较大，对项目未来的发展能提供足够的