50完善住房保障制度让百姓住有所居.docVIP

50 完善住房保障制度 让百姓住有所居 ■ 论坛主持 蓝 枫 公共住房政策的设计准则 ■ 刘洪玉（住房和城乡建设部住房政策专家委员会主任、清华大学房地产研究所所长） 一、公共住房 公共住房，又称补贴住房，是指由中央或地方政府建造、资助、拥有或管理的面向低收入家庭的低租金住房，以及有公共部门补贴的面向中低收入家庭的廉价住房。 公共住房补贴，是由政府提供的激励方式，它通过降低机会成本或增加潜在收益，促使目标市场中的消费者和生产者去做某些在没有获得补贴时不愿意做的事情。 国际上有社会住房、工人住房、非盈利住房、可支付住房、低收入住房、廉租房、经济适用房、公屋/居屋、国宅等各种称呼。有的经济适用房可以租、可以卖，还可以租一部分、卖一部分等很多形式。 公共住房政策是政府以提供公平的住房机会为目标，设计和实施的与建设和使用“公共住房”相关的住房政策。它的目标是公平住房机会、改善住房质量、实现住有所居。它通过对住房生产或住房消费的补贴，为居民家庭提供公平的住房机会。它的细节目标第一是解决最低收入家庭基本住房需要，确保其居住在体面的住房中；第二是不断改善居住条件和社区环境；第三是鼓励住房自有；第四是实现资源在住房领域内部的公平配置。 如何实现从低到高的目标， 怎样选择适合地方居民的目标？主要受几个因素的影响，一是当地居民居住条件的整体情况；每个城市当前的住房状况差异很大，东部、中部、西部、南部、北部，特大城市、大城市、中等城市、小城市之间的差异都非常大，它和当地经济发展水平、政府财政实力也是相关联的。另外，还要考虑到对当地住房市场的影响。公共住房和住房市场是相关联的，谈到对当地住房市场产生怎样的影响，也是和我们选择公共住房政策目标相关联的。 要实现住房政策目标，就要通过政策工具。政策工具分为两大类：第一类是供给导向型的住房补贴政策。指政府通过降低生产者的建造和经营成本，或者提高其经营、销售收入，激励生产者建造面向补贴对象群体的低租金或低价位住房；也可以直接由特定政府部门，或者建立政府背景的非盈利性机构作为供应者，负责公共住房的建设和维护，政府直接提供土地、基础设施和资金或贷款等方面的支持；通过优惠利率贷款，给予（可转让的）税收优惠或减免额度、承诺租金（价格）补贴等方式，引导和激励私营机构参与公共住房建设。第二类是需求导向型的住房补贴政策：是指通过降低消费者融资成本、住房消费支出等，提高其住房消费意愿和能力。政府直接面向补贴对象家庭提供租金补贴；也可以面向补贴对象家庭提供低利率的贷款。 二、“公共住房”政策的设计准则 设计和评估“公共住房”政策应遵循一系列的准则。这些准则，或有利于政策目标的实现，或能促进“公共住房”政策工具的良好运行。 （一）支持政策目标层面的准则： 1.有效性原则：特定政策工具能够服务于既定政策目标，并为这一目标的实现发挥显著的、正面的作用。 2.公平性原则：一是横向公平性原则。即相同条件家庭从特定政策工具中获得的效益或承担的成本也应相同。二是纵向公平性原则。这一方面要求特定政策工具不应进一步扩大不同人群间业已存在的收入差异，相反应当有助于缩小这种差距；另一方面，又要避免某一群体在接受特定政策工具的补贴后，其收入反而超过原收入高于该群体的其他群体的情况。 3.回应性原则：要求“公共住房”政策工具能够切合政策对象的实际需要、偏好或价值观，从而在主观上得到政策对象的认可和欢迎。 4.外部性原则：特指其对住房市场的正面或负面影响。住房政策是政府对市场的干预，肯定会有一些影响，比如平稳市场发展，降低市场风险，这是正面的；也有可能是负面的比如推高住房价格、加大市场风险、降低劳动力市场效率等方面，应尽可能控制政策带来的负面影响。 （二）保障政策工具良好运行的原则： 1.高效性原则，即公共住房政策工具的效率是指补贴的等效金额与政府提供补贴的成本之间的比值。补贴的等效金额是指对于补贴对象而言，接受补贴与接受这个等效金额的现金无差异；补贴效率取决于消费效率和生产效率，高效原则要求“公共住房”政策工具应该以尽可能小的成本满足既定政策目标，从而减轻政府的财政负担。 2.可承受性原则：“公共住房”政策工具的成本应当是社会所能够承受的，特别是考虑到“公共住房”政策工具的长期性特点，应当对未来较长时间内政策工具的成本和政府财政投入的可能规模有准确判断，或者尽可能扩充其资金来源，否则很有可能造成政策工具的半途而废。 3.适应性原则：“公共住房”政策也应当与国家（地区）的法律法规和政治、社会环境相适应，这也是“公共住房”政策得以实施的一个基本前提。 4.可监督性原则：“公共住房”政策支出都属于公共支出的范围，占有很重要的份额，政策实施过程必须受到严格监督。“公共住房”政策应当具备透明、公开的特点，在程序上尽可能简单，以便引入各种内部和外部监督。 5