2007年天津楼市未来市场地发展之路(2007年--8页).doc

2007年天津楼市未来市场的发展之路 市场在变，区别只在于量变或质变，多方混战抑或短暂的市场均衡。在2007年，津门大地的地产业将有什么新模样？ 作为地产行业专业研究机构与代理公司，联合地产对2007年的市场进行了初步的研究和预测，希望以此为基础与业内精英共同探讨未来市场的发展之路。 一、2007年天津土地市场预测 2007年土地供应计划(17块地) 2007年1月12日，天津举行2007年第一次经营性用地出让信息发布会，公开出让17宗土地，可建设土地面积118.35万平米，规划总建筑面积258.55万平方米，其中居住用地为92万平米，规划建筑面积211万平方米；商业金融用地16万平米，规划建筑面积48万平方米。 商品住房用地的供应比例较大，在17宗地中居住用地占11宗(包括部分商业和住宅综合地块)，可建设土地面积为92公顷，占总面积的80.0%。 居住用地的选址大多临近颇具规模的成熟社区。11宗居住用地(包括部分商业和住宅综合地块)基本选址在外环线附近，周边多有已建成的居住社区，其中3宗位于外环线以外，既可自成规模，又可与其他居住区功能共享。 非住宅用地集中在市内六区特别是河西区，住宅用地向河东、河北、红桥地区转移。 2007年供应量、供应区域、价格预期 2007年土地供应量在2006年的基础上还会有所增加，由于土地稀缺性的不断提高，价格也将缓步提高。 市内六区的住宅用地将更多的出现在河东、河北、红桥区外围板块及梅江、奥运板块，和平、河西、南开区等市中心板块，商业商贸建设速度将进一步加大。 环外新城发展速度将进一步加快，西部新城、海泰产业园区土地的相继启动将带动该区域的发展，津南区在政府规划的推动下，将有大量土地上市。土地价格在不断利好政策的驱动下会有所上升，但由于该区域土地资源相对丰富，开发面积较大，价格提高会非常缓慢。 滨海新区土地出让速度将会趋于平稳，出让面积将会有所降低，价格将保持稳步增长的趋势。 二、2007年天津商品房市场预测 成交重点转移，郊县市场成为2007年主要看点： 成交量的主要区域将转为重点区县，市场份额将超过50%。环外新城将不断涌现100万平米以上的大盘项目，同时为配合大盘的开发，将出现大规模的商业配套项目。 和平、河西、南开区商务、商业项目供应量增加，市内六区居住重点向河东、河北、红桥区域转移，河北、红桥地区成交量将会有大幅增长，但市内六区整体市场份额仍将减小。 市场竞争加剧： 新政影响，90平米以下的小户型楼盘会集中上市，同时产品供应量激增使已经十分激烈的市场竞争加剧。 交通干线、地铁沿线、海河沿线附近的楼盘仍将是热点楼盘。 价格稳中有升： 供应结构的调整将使供求矛盾得到一定程度缓解，价格相对平稳。在土地成本、供应量以及购买力的多重作用下，成交价格将与06年基本持平，而随着环外新城区域的进一步成熟，房价将会稳中有升。 三、2007年天津滨海新区市场预测 随着2005年供给的地块开始推向市场，将出现一些新的区域，如开发区南海路两侧、塘沽区海河南、上北地区等等项目集中度将会增加，会给单个项目的操盘带来明显的压力。 供给方面，商品房住宅供给将有所增加，特别是在2007年上半年，将会出现一个集中式的爆发期。从滨海新区核心城区2007年的供给量来看，该区域将在2006年的水平上有较明显增长，新增上市项目将会有一个短暂的爆发，在10-15个，加上2006年在售项目的后期，2007年在售项目将会达到30-35个，总体供给量将达到200-250万平米之间。由于2007年的板块开发趋势明显，这些供给量将更加集中在同类板块中供给，市场竞争压力空前增大。 需求方面，商品房消化量不会产生显著增加，且住房消费结构较2006年也不会产生明显的变化，即未来的3-5年年均消化量在100万平米左右应该为正常水平。 价格方面，基于以上说明，且2005年下半年暴涨的房地产价格空间还需要在1-2年内得以消化，所以2007滨海新区的整体价格水平不会有较为明显的变化，将继续维持在目前的水平线上，部分新兴区域会略有增长。 四、2007年天津别墅市场预测 新增、潜在项目等持续入市，造成供应量继续加大，价格呈小幅攀升。 天津2006年潜在供应项目达到10个，并且基本都将在2007年亮相或入市，这些必然加大供应量，而需求涨幅不明显，因此消化速度不会有大的提升，而价格随着已有项目的竣工，将会出现小幅攀升。 受宏观调控影响，持续消化量明显后继不足，成交量不会较2006年有较大变化。 作为别墅产品，其高端的市场定位和几百万的总房款，使其客户定位不能仅仅局限于本土客户，但天津外来人口增幅较小，虽有滨海发展这一契机，但是短期内不会出现高端人群激增的现象，因此在一定程度上限制了市场容量，加之宏观调控的影响，这些都将直接抑制项目的消化速度，进而使得整体市场成