五源湾开发项目可行性分析.doc

五缘湾项目可行性研究 一 项目概况1.1项目名称2009G12-1块地，2009G12-2块地开发项目1.2项目地理位置及占地面积项目选址于五缘湾片区内湖东岸，五石路以北，位于厦门机场和翔安隧道两大门户之间，是岛内惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地，还有大量的畲族文化等人文景观。2009G12-1块地商业占地：3800-4200?㎡?（其中生鲜便利店面积15~100?㎡?，邮政所150?㎡?，附属式“二合一”环卫设施200?㎡?）。2009G12-2块地商业占地4300-4800?㎡?（其中生鲜便利店15~100?㎡?）1.3项目所在地周围的环境状况分析地块湾海环绕，静谧休闲，可览五缘碧波，观湿地公园，美不胜收。该地块西北方向正对音乐岛，正北方向百米即是国际帆船港，可尽享高尚的休闲生活。?与地块紧邻的还有已建成的高品质临海景观豪宅项目国贸蓝海，为本案的居住环境有一定的提升作用。该地块位置得天独厚，周边环境优，风景秀美。1.4市政工程和基础设施地块位紧邻五缘内弯，经环岛路1分钟车程可达五缘湾大桥，厦门国际机场也是近在咫尺。依托五石路、环岛路、县黄路、湖里大道、环湖理大道等片区主干道，可快速到达厦门岛内各地区，同时有着更为便捷的出岛优势，距离在建的集美大桥仅几步之遥。市政配套——地块周边路网已经基本建设完成，至厦门国际机场，本岛市区及岛外均很便捷。公建配套——将与其他邻近的地块共享五缘湾高尚居住区内各项配套。生活配套——片区内有五缘商业街，片区内居住项目均有商业配套。教育配套——地块可共享五缘学村的教育配套资源。1.6项目现状特点五缘湾商业街二期现在全面进入招商阶段，并初步计划在今年下半年对外营业。随着商业街的逐步成型及2009年五缘湾周边配套的完善，五缘湾这一“新客厅”将成为吸引人气的巨大磁石，形成厦门最有潜力的高端休闲旅游新商圈。本案位于五缘湾商业街正对面，随着商业街的逐步成型，本案的潜力无疑将会大大提升，商业投资可预期！市场环境分析五缘湾在上海、杭州及深圳等地的招商洽谈会中，接洽了包括大洋百货、红星美凯龙国际家居连锁及Sport?100专业体育用品连锁在内的11家国内知名品牌商户，对方均对五缘湾表示出了较强的合作意愿。随着包括国贸蓝海、联发五缘湾1号等住房的交房，第一批新居民将陆续入住五缘湾。?????为了进一步完善社区的生活配套，这里将新开工建设集“五室”、“六站”于一体的五通、墩上两个社区服务中心。据悉，英国的“特易购”大型卖场，也将在今年秋季动工。政府扶持旅游业发展的力度加大。健全旅游发展领导机制。调整并组成由市长亲自挂帅、20多个部门及各区政府第一把手为成员的厦门市旅游产业发展协调领导小组，确定年度旅游产业发展的指导思想。全年共受理有关旅游的人大建议、政协提案22件，反馈满意率100%，与人大代表、政协委员、各民主党派就全市旅游业发展进一步达成共识。与计划、建设、财政、公安、交通、土地、海洋、文化、外事、环保、卫生、水电等部门通力合作，进一步形成多部门协调配合、互促共进的“大旅游、大产业、大联合”格局。厦门市人民政府印发了厦门市鼓励旅游业发展土地若干政策的通知，为加快实施厦门市旅游发展规划，进一步促进旅游业快速发展，依据国家法律及相关政策，结合我市实际情况，特制定以下旅游业发展土地优惠政策。对于四、五星级酒店、国家级旅游渡假村项目：?1、四、五星级酒店、国家级旅游渡假区项目用地土地使用年限按综合性用途确定，由40年无偿延长至50年。?2、在鼓浪屿区、思明区、开元区、湖里区范围内新建、扩建五星级酒店、国家级旅游渡假村项目，在集美区、杏林区、同安区、海沧投资区范围内新建、扩建四星级以上酒店、国家级旅游渡假村项目，可由各相关区政府（海沧管委会）进行项目策划、土地开发，组织进行招商引资，经市政府批准，可按工业用地出让底价进行出让，但地价一般不低于征地拆迁成本；地价款可按征地拆迁进度分期缴纳。项目用地批准后二年内未动工的，用地由市政府依法无偿收回；项目三年内必须营业，五年内未取得相应等级标准，则按正在实行的酒店地价标准追缴地价。3.8??SWOT分析对任何一个投资项目都要进行影响因素分析，我们可以从众多因素中进一步进行SWOT分析，找出投资项目内部的优势（Strengths）和劣势（Weakness），投资项目面临外部环境的机会（Oppirtunities）和威胁（Threats），从而做出战略选择和对策。3.8.1本项目的优势与劣势分析（SW）1、优势（S）景观：内湾景观首屈一指，可观五缘碧波、观湿地公园，景色绝佳。交通：交通四通八达，出行便捷。配套：地块处于五缘内湾东岸，片区配套可共享。2、劣势（W）2.1劣势分析配套与