对规划设计规划策划的几点认识.doc

关键字：规划设计，环境容量，小区环境，建筑形态，配套设施，朝向，日照 住宅消费市场流行这样一句话：“想不想买看环境，掏不掏钱看房型，满不满意看管理”。可见规划设计是赢得市场的关键阶段。 居住小区是由住宅、公建、环境、道路等要素组成，通过建筑艺术、环境艺术、文化艺术、工程技术、物业管理等综合实施形成的居住空间。 规划设计策划是以“以人为本”为宗旨，以市场为导向，以项目投资决策为依据，集土建、景观、绿化、物业、营销…之大成，最大程度地挖掘和提升小区的空间价值，提高小区品位和含金量。开发商和设计人员应该把自己置于住户的位置，研究如何在最大程度地满足人们的生活需求、学习需求、工作需求、生理需求、心理需求…的同时，尽可能降低小区开发成本，使小区开发达到预期的目标。 （一）居住小区规划设计策划阶段必须克服的三种倾向 规划设计与策划的质量直接影响楼盘的销售和效益，这已是不争的事实，但在实际工作中，仍然要克服三种倾向。 一是盲目压缩规划设计的时间。有些开发商拿到土地后，巴不得一夜之间把小区造好，这种心情是可以理解的，应该看到，虽然项目投资决策策划对小区开发已作了正确的定位，但招标文件编制和中标方案优化、扩大初步设计、施工图设计各个阶段，是把小区开发决策付诸实施的关键阶段，是对总体规划、环境、房型、设备…具体细化、反复推敲优化的阶段。合理的设计周期是保证设计质量的前提，何况规划设计阶段实际上应包含许多策划方面的工作，其所涉及的深度和广度远远超过原“设计周期定额”所包含的工作内容。如果事先没有进行认真地策划，事后感到这也不对，那也不行，“赶工”的结果就是返工，工程做到哪里，改到哪里，不仅造成经济和工期的损失，规划设计的“含金量”也难以得到保证，最终结果也难以把握；同时，由于目前实行工程竣工验收备案制，重大修改必需按原来的程序进行审图和备案，往往造成停工和工期损失。 二是盲目压缩设计费。应该看到，我国目前实行的是设计低收费，仅为工程造价的2%左右，在工程总成本中所占的比例更小，一般不到1%，这样的收费标准还要压低，设计单位的设计成本都很难保证，就更难做到“精心设计”，粗制滥造的结果是造成设计质量下降、成本增加和返工。一个甲级院的院长对我讲过这样一件事：某工程设计中标后，开发商的态度是“5元一平方，否则叫别人去做”。首先作为开发商要认识到规划设计是房地产开发降低成本，提高产品竞争力的关键阶段，要处理好“芝麻与西瓜”的关系；作为政府管理部门，对设计收费下浮必需有严格的规定。 三是对设计单位的工作总量应有所控制。有些设计质量好、中标率高的设计院，全院上下疲于奔命，日夜加班，节假日也很难保证，影响设计人员的健康和学习，长此以往设计质量难以得到保证，也不利于设计市场的可持续发展。建议有关管理部门根据设计单位的资质等级和人员状况，规定一个“满负荷”的工作量，并加以控制。 （二）居住小区规划设计的基本内容 居住小区规划设计基本内容大致可分为土地与环境容量、建筑形态与小区环境、住宅建筑的功能、建筑结构、配套设施、环保与防灾减灾等六个大项近百个子项，内容极其丰富，需要开发策划认真研究。 （三）规划设计策划四个阶段： （1） 投资决策阶段的主要策划内容： ① 目标客户—小区开发定位—品牌策划； ②综合分析小区的规划参数、开发品牌、多高层比例、环境等因素,选定合适的容积率； ③房型及房型面积的确定及其大致比例； ④住宅技术指标和质量标准的确定； ⑤动静交通的统筹考虑； ⑥物业管理模式的定位； ⑦小区“亮点”综合分析，主题确定。 （2）设计招标文件编制阶段的主要策划内容： 把投资决策策划的有关内容，进一步细化、深化、具体化，作为设计招标的设计依据。 （3）中标设计方案优化和扩初设计阶段的主要策划内容： 开发商的开发策划和设计人员的设计思想相结合编制的规划设计方案，经多方案比较 和专家论证，选定中标方案并进一步优化；在环境设计、物业管理包括智能化定位、分质供水…统筹考虑的同时，通过技术经济分析，确定地基基础和上部结构方案，通过市场调查、技术经济分析，初步确定电梯等主要设备的选用，进行扩初设计。 （4）施工图设计和项目开工后的跟踪优化阶段的主要策划内容： 根据扩初审批会议的意见和开发商对扩初内容进一步研究，在施工图设计前再次进行调整、优化，避免以后发生大的返工；项目开工后，根据市场情况和预销售情况，对房型、环境…进一步调整和优化。 规划设计策划不仅是通过技术创新、理念创新提高产品附加值的关键阶段，而且还是控制和降低开发成本的关键阶段。据有关资料显示，对项目投资的影响程度，初步设计阶段为75-95%，扩初设计阶段为35-75%，施工图阶段为5-35%，项目开工后更小。规划设计精心与否，不仅关系到产品的质量，对开发成本的影响也很