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第二部分 房地产开发过程及基本知识 ●引言：房地产经济包括宏观和微观两个方面。 A：从宏观方面看， 房地产经济作为一个产业部门而存在，与国民经济及其相应的政策体系相联系，牵涉到很多产业和部门； 产业链长； 是国民经济的增长极，产生的乘数效应大； 为国民经济的支柱产业和先导产业，也是国民经济的晴雨表。 B：从微观方面看， 房地产经济是以开发为核心的经济活动过程，需落实到企业行为和操作上； 房地产开发过程包括几个核心环节，如土地决策、产品决策和营销决策等。 一、房地产开发过程的参与者 房地产开发不是一个直接生产过程而是一个远比生产过程复杂的资源整合过程。在这个过程中，有许多机构、组织、专业人士参与其中，包括开发商、政府部门、建筑商、建材商、规划设计师、监理单位、银行、保险、投资咨询、营销代理、广告及媒体、装饰装修、家具家电、基础设施部门、设备商、律师、物业管理等等。在这个过程中，开发商是主体，是整个过程的组织者。这个过程可以归结为三条主线，即开发商主线、政府管理主线和服务机构主线。 二、房地产开发过程 房地产开发过程的几个特点： 第一、属于第三产业，本身不制造产品； 第二、是一个资源整合过程； 第三、运行周期长； 第四、专业化程度高。 下面结合开发过程来说明着三条主线及其参与者如何起作用。 政府管理部门 开发商 服务机构 形成想法 投资咨询 工商局、建委（注册、批资质） 投资决策 注册代理 规划局、国土局 选址（城市、区域、地块） 投资咨询 初步可行性分析 国土局（土地使用权证） 取得土地（一手土地、二手土地） 评估机构、银行 发展计划委员会（立项批复） 立项 详细市场研究 投资咨询、专业机构 项目策划（项目策划内容） 专业机构 规划局（规划设计要点） 规划设计任务书 规划局（审定设计方案通知、用地规划许可证、规划许可证）、园林、消防、人防 委托规划设计 规划设计院所 施工图设计 规划设计院所 招标投标 招标投标公司 建设委员会（施工许可证） 建筑施工 建筑商、监理单位、设备商、材料商、家具、景观 装饰装修 装修单位、设计、材料商 房屋管理局（预售或销售许可证） 营销 营销代理、广告、媒体、律师、保险、银行 规划、建委、园林、消防、人防、环保、开发、设计、建设、监理、质检 竣工及综合验收 物业管理 房屋移交 物业管理 物业管理 房屋管理局（房屋所有权证） 办理产权 三、房地产开发过程中的几个重要阶段和环节 （一）项目策划 项目策划实际上是产品策划与产品决策。对于开发商而言，取得土地非常重要，接下来跟重要的是建设怎样的房子，即做什麽产品。建筑既是生活空间，也是艺术，更是文化和生活方式的体现，在决策时应该考虑长远。建筑是城市的脸面，对待建筑不能太随意，应该重视产品策划和设计，以前不重视产品策划的后果是留下一大堆现代建筑垃圾和现代贫民窟。 产品策划和决策的主要内容： 1、地段分析 每块土地具有多宜性； 结合区域市场分析该地段最适宜开发的项目。 2、潜在客户群分析 主力客户群； 身份确定：文化教育、职业、收入、年龄； 需求特点。 3、主题分析 4、功能及类别划分 建筑物的具体功能； 每种功能的规模。 总体规划及布局：考虑地形和地块形状 围合式； 半围合式； 弧形； 方正排列式； 其他。 道路：人车分流，人地上，车地下 车道； 人行道； 出入口。 7、楼形 塔式：蝶式，井字形； 板式； 板连塔； 独立式。 8、户型 主力户型，非主力户型； 各功能部分的面积和尺寸； 平面布局。 户型比：各种户型数之间的比例关系 建筑风格：中，美，日，欧，古典，现代 建筑立面：阳台，窗户，墙面，屋顶，颜色，天际线 层高 景观设计 构景要素：植物品种结构，山，水，石，亭，台，廊，榭，小品 主要景观：喷泉，广场，绿地，雕塑，休闲设施 配套：托儿所，幼儿园，小学，中学，医院，超市，银行，菜市场，餐厅，电信，邮政，会所（乒乓球，羽毛球，台球，健身，游泳，茶座，酒吧等） 车位数：总数，一户 几个 智能化系统：红外线监控，自动报警，远程抄表，对讲门禁，停车管理，宽带 设备：电梯，供水，供电，供暖，供气 公共部分装修 其他 以上各项决策要考虑地域差别，不能盲目模仿。 （二）营销策划 有了好的产品还要有好的销售，才能取得最后的成功。销售策划的主要工作内容如下。 项目评估 （1）优势评估： （2）劣势评估： 营销环境评估 宏观市场形势； 区域市场形势； 主要竞争对手。 项目包装 名称； 项目识别系统； 产品包装； 工地现场 售楼处； 样板间。 项目特色提炼 地段：临交通点、线，重大项目，公共设施项目； 品质： 1 ）设计：错层，跃层，复式，错中错，大客厅，双主卧，采光观景阳台，