论我国公房租赁法律性质.docVIP

论我国公房租赁的法律性质 　　摘要：我国的公房租赁是我国所特有的一种现象。对于原公房承租人离婚后是否仍然为公房的继续承租人，以及非公房承租人，在离婚中有什么样的权利本文将结合案例进行说明 关键词：公房租赁；用益物权；法律性质 中图分类号：D923；D922.29文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）20-0270-01 作者简介：陶晶晶（1982-），女，汉族，民商法硕士研究生，昆明理工大学津桥学院法学系，讲师 一、引言 A、B是夫妻，单位给职工A分了一套房子，A、B离婚，法院将房子判给了B，理由是B无收入，保护B的权利。此案案情简单，但涉及的问题却很突出，在些案例中涉及了三个问题：一是A与单位就房屋产生了什么关系？二是这种关系是什么法律性质呢？三是B是基于什么权利而取得了该房屋的？下面我们先讨论一下A与单位就房屋产生的关系 二、我国公房租赁的现状 我国的公房租赁又称公房使用权的转让。这是对我国市场经济体制下对单位职工福利的再次分配制度的体现。对于公房的承租人，一般是在国家机关或国有集体企、事业单位工作，其工作达到一定的年限，国家和单位就会根据其对单位的贡献、家庭的经济情况、需要扶养的人口等诸多因素，一定条件下分配给他们的家庭合适面积的房屋，其于单位与职工的关系而建立起的房屋租赁关系。从这里我们可以看出，公房租赁职工与国家或单位之间订立的承租合同，其房屋的所有权是归国家和单位所有，职工只是取得了房屋的使用权，通过以上分析我们可以看出A与单位之间存在的是公房租赁关系 三、公房使用权的法律性质 关于公房使用权的法律性质，我国并未明确规定。理论上主要有以下二种观点： （一）债权说。债权说认为，国家是公房的所有人，职工以市场价格为基础，按照单位和国家的要求承租公房，交纳租金，与合同中的房屋租赁一样是一种债权 （二）用益物权说。公有房屋使用权由于具备使用权人对房屋的实际控制、占有、使用、收益这些都符合用益物权的特点，其与国有土地使用权，农村土地承包经营权类似属用益物权 本文也认为我国的公房租赁权属于物权化了的租赁权，是有用益物权的特征，理由如下： 第一，公房使用权与合同中的租赁不同。其已具备了物权的属性。首先，公房使用权是长期的甚至可以继承。其次，公房租金非当事人约定，而是由国家决定的远远低于市场房租。再次，公房租赁的主体只限于特定单位的职工而其他居民是无法取得的。最后，能取得公房使用权的条件必须是国家或单位规定的，从这个意义上讲公房租赁实质具有了实物工资的意义 第二，现阶段的公房使用权可归结为用益物权。（1）用益物权是从所有权派生出来的他物权，公房租赁权具有用益物权的特征：①公房租赁是对所有权的行使有所限制的权利。②房屋租赁是非所有人基于其它合法途径而取得的权利是对他人的财物享有的直接支配权。③房屋租赁权同样具有对世性。（2）房改事实上已承认了承租人对公房的大部分收益权。按照房改方案，允许职工以远远低于市面上商品房的价格购买公有住房产权，房价中将工龄作为折减系数。其实质就是对购房职工工资不足的一种补偿，是对公房承租人收益权的确认 四、在婚姻关系中，非公房承租人的权利 根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中规定了9种离婚后双方均可承租的情况。其中婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的或婚后一方或双方申请取得公房承租权的、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的。根据这种规定A和B都可以承租此公房，但在《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》规定了对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：1、照顾抚养子女的一方；2、男女双方在同等条件下，照顾女方；3、照顾残疾或生活困难的一方；4、照顾无过错一方。所以根据第3条的规定，B取得了此房的承租权，而成为了公房的承租人 五、结论 此案例内容虽然简单，但在此案例中我们可以了解了公房的租赁关系，以及这种关系的法律性质，基于我国目前尚未确立公房租赁产权的法律制度。因此，还需要进一步健全物权法律制度中最终的办法。同样在有些案例中也涉及了离婚中非承租人怎么获得公房的承租权及非承租人的一些合法权利。因离婚发生的租赁公房在离婚后应归谁居住使用纠纷，同样也是人民法院现经常遇到的较难处理的纠纷，而且又因租赁的公房的所有人不同，不能用统一的规范调整。在此案A是公房原承租人，但不能据此规定A也为房屋的继续承租人，同样需要根据双方当事人的现时实际情况考虑，人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定，坚