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商业银行房地产开发贷款信用风险研究 　　摘要：近年来，随着房地产行业的飞速发展，其需要的资金量就越来越多，商业银行为了增加业务量也开始不断向房地产行业发放贷款，房地产开发贷款在整个银行信贷中所占的比例也就越来越大，从而导致房地产开发贷款变成不良贷款。而信用风险影响程度又是最高的，所以加强对房地产开发贷款信用风险的分析研究，寻找有效的信用风险的防范措施是十分有必要的。本文将重点针对房地产开发贷款的信用风险来进行分析研究，首先通过其发展现状及其成因来分析信用风险，再针对商业银行在房地产开发贷款方面还存在着的一些问题进行研究，最后根据相应的问题提出防范信用风险的措施 关键词：房地产开发贷款；商业银行；信用风险 1 引言 我国的房地产业的发展可以追溯到上世纪八十年代中后期，后来由于经济迅速的发展、城市化进程的加快以及居民收入水平的增长，我国的房地产行业步入了快速发展的时期，并且已逐渐成为了国民经济的支柱性产业。但由于房地产业的发展需要很多的资金来作后盾，需向金融机构融资。但实际分析可知，其资金的大部分都来自商业银行，表明了商业银行在房地产金融领域中的重要地位 近年来商业银行为了增加业务量并放宽了发放房地产开发贷款的限制条件。但由于房地产开发贷款贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的各个过程，而且房地产开发本身具有高风险性，这便使商业银行承担了较高的潜在风险。再加上目前我国的信用制度和商业银行内部的信贷制度还不是很完善，商业银行对信用风险的评价也不够准确，对信用风险的管理方法也较落后，这潜在的给商业银行带来了较大的经营风险。而且我国商业银行还未建成有效的风险转移机制，一旦房地产行业开发项目的在建或者经营出现问题，房地产开发贷款就会形成不良资产，导致信用风险的产生 2 房地产开发贷款信用风险概述 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称，是房地产生产、流通、消费诸多环节中的首要环节。我国房地产开发公司融资的主要来源是银行贷款，商业银行房地产开发贷款信用风险是指借款企业不能按照合约的约定履行还本付息的责任而导致商业银行的收益受损的可能性，该信用风险是商业银行面临的信贷风险中最重要的一种。为了保障商业银行的利益，因此对信用风险的识别也就显得十分重要，如果房地产开发企业出现入不敷出的情况时，就会导致商业银行的房地产开发贷款不能准时收回，就会导致商业银行的贷款业务不能正常发展 资金对房地产开发企业的发展来说十分重要，近年来，我国在逐步实行相关政策来解决投资投机性购房、房价上涨速度过快以及住房难的问题，依此来促进房地产市场持续健康发展，如2011年年初的“新国八条”，2013年年初的“新国五条”。由于这些政策的实施，很多大楼盘紧急叫停，从而使资金锁链牢牢套住房地产开发商，而且很多房地产开发商面临着资金链断裂的危险，陷入了资金困境，导致其对资金的需求更加强烈 3 房地产开发贷款信用风险成因分析 3.1外部环境层面因素 从国内外房地产业的发展历史来看，其经济周期与宏观经济的经济周期相似。在房地产经济的扩张期，房地产需求增加，刺激房地产价格上涨，房地产企业利润率提高，房地产开发投资逐渐增多，资金链比较容易维持，同时抵押物也比较容易变现，因此其违约率则比较低。然而由于银行房地产信贷固有的缺陷使银行忽略了对借款企业的审查，而将更多的注意力投入到了房地产价格上，并且更愿意发放条件较为宽松的贷款，这种情况则增加了房地产开发贷款的回收风险。进入经济衰退期之后，房地产的需求以及房地产价格开始下降，使开发商的利润率和收入开始减少，个人的收入也开始减少，进而导致消费需求、投资需求也随之减少。与此同时，抵押物的价值缩水，违约率上升，商业银行就会承担更大的损失 3.2银行内控层面因素 商业银行在房地产开发贷款这一方面中，其主要表现为人员风险和管理风险。人员风险往往导致不良贷款的增加， 进而增加了银行的金融风险。再加上贷后管理不到位， 大部分不良贷款的产生与“ 重贷轻管”不到位之间关系密切。而且开发商的目标是利润最大化，进而使其意识扩张，容易导致挪用、混用项目建设资金，一旦对客户的现金流监控或账户监管失效， 资金被挪用的风险就会凸显，进而造成房地产开发贷款信用风险。目前，我国的资产证券化还不够成熟，再加上房地产类贷款期限较长的特点，这就必然导致房地产反馈信贷资产的流动性慢，变现能力差。而且我国没有权威性的社会评级机构可以为担保企业评级，从而导致了银行无法选择可靠的企业来作为担保企业，对抵押物的追偿难以如愿以偿 4 商业银行房地产开发贷款信用风险的防范 4.1针对宏观政策的防范措施 商业银行应该加强对国家政策的跟踪和理解：首先我们应时刻关注着宏观经