房地产评估之收益法-习题.docx

收益法及其运用　　一、单选题　　1.收益法适用的条件是房地产的（　）。　　A.收益能够量化　　B.风险能够量化　　C.收益或风险其一可以量化　　D.收益和风险均能量化?【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。　　2.收益法的理论基础是（　）。　　A.替代原理　　B.预期原理　　C.均衡原理　　D.边际收益递减原理　　?【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。 　　3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（　）乙的价格。　　A.高于　　B.低于　　C.等于　　D.条件不足，无法确定?【正确答案】B【答案解析】　　　　4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（　）元/平方米。　　A.2400　　B.2405　　C.2410　　D.2415?【正确答案】C【答案解析】　　　　　　5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（　）年。　　A.32　　B.34　　C.36　　D.38?【正确答案】C【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。　　6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（　）万元。　　A.267.35　　B.287.86　　C.298.84　　D.300.86?【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。　　V＝＋＝300.86万元 　　7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（　）万元。　　A.5061.44　　B.5546.94　　C.5562.96　　D.6772.85?【正确答案】A【答案解析】折现率=6%+6%×25%=7.5%　　6000×（1-6%）/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.44 　　8.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。　　A.521　　B.533　　C.695　　D.711?【正确答案】A【答案解析】参见教材P216、P233。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。　　年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54万元　　收益现值　　　　9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（　）万元。　　A.313　　B.329　　C.417　　D.446?【正确答案】D【答案解析】参见教材P233。　　偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数）　　第一步，求取收益年限　　7.59%=6%/（1.06n）-1　　得n=10　　第二步，求取房地产价格　　V=20/6%×（1-1.06-10）+1.2V/1.0610　　V=446 　　10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（　）万元。　　A.159.56　　B.168.75　　C.169.39　　D.277.70?【正确答案】B【答案解析】分两步求解：　　（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益　　　　求得A=15.97　　（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格==168.75 　　11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%