新常态下房地产业的发展趋势政策取向上.docVIP

新常态下房地产业的发展趋势、政策取向（上） 秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心主任 各位学员大家上午好，我是住房和城乡建设部政策研究中心的主任，我叫秦虹。我今天给大家介绍的题目是新常态下我国房地产业发展趋势与政策取向。今天这个课程主要是两个方面的内容，第一关于新常态下房地产市场的趋势。第二是新常态下房地产的政策取向。 一、关于新常态下房地产市场趋势 （一）关于当前房地产市场的判断 第一，关于新常态下房地产市场趋势。那么我们在判断新常态下中长期房地产市场趋势之前，我们首先看看我们当天今天我们当前的房地产市场，怎么判断今天的房地产市场呢？我认为目前的房地产市场一个突出的特点，就是末端好前端差，什么是末端？就是房地产市场的这个交易端，也就是楼市这一端。我们看这是今年1到8月份，从去年1到8月份到今年1到8月份这12个月里面，全国商品房销售面积和销售额的增长情况，去年全国商品房销售面积和销售额这两个指标，全部都是负增长。但是到今年8月份，全国商品房销售面积同比增长了7.2%，销售额同比增长了15.3%，也就是说，今年全国楼市的销售要远远地好于2014年，好于去年。今年整个商品房销售可以说是确定性上涨，而房价也正处在恢复性上涨期间，在一线城市特别是深圳，房价上涨的幅度已经非常的明显，那么70个大中城市里面，超过一半的城市房价同比去年同期也出现了上涨。还有一部分城市今年是保持平稳，少数城市房价在下跌。房地产市场的末端成交这一端，楼市这一端，应该说今年表现的势头是比较好。 那为什么会出现这样一个好的成交的势头呢？我认为最主要的一个原因，还是和我们国家的货币政策宽松，近年以来从去年年末以来到今年，连续五次降息有直接的关系。这个表列出了这个今年央行四次降息的情况，我们可以看到，从2015年3月1号到今年的8月26号，那么五年期以上的这个基准利率已经降到了5.15，而房地产它有很强的资产属性，这个市场正是因为它资产属性特别强，所以对于货币政策的宽松还是收紧是特别的敏感。从我们这个历史的发展情况来看，这个利息的实际利率的变化和房价的走势，完全是呈相反的这种趋势，这个图充分表现了这一点。那么不仅仅是我们国内是这样一个表现，比如说境外的香港地区，房价和实际利率的变化也呈现一个完全相反的走势。其实不仅仅是中国，我们看到世界各个国家这个货币政策的变化和房地产市场变化都是呈现出了一个反向的对应关系。货币政策实际利率对房地产市场的影响特别大，影响特别大，所以今年房地产市场之所以出现了成交的反弹，价格的恢复性上涨。很重要的一个原因是货币政策的调整，那么货币政策的这种宽松的这样一个降息，这样一个政策对楼市确实是影响非常明显，政策效果还是得到了明显的显现。 前端差，什么是市场的前端呢？主要是指的房地产开发这一端，整个产业链的上端，开发这一端。我们今年出现了一种历史上从未出现过的新情况，就是土地购置面积，土地购置价款，房屋新开工面积，房屋竣工面积，这四个指标，全部同时出现了负的增长，大家看这张图，土地面积即购置面积，开发商买地的，土地购置面积今年1到8月份同比下降了32%。那么土地购置价款同比下降了22%，新开工面积同比下降了16.5%。房屋竣工面积同比下降了14%，将近15%。也就是说，整个房地产市场的前端，产业链的前端，整个出现了一个低迷的、萧条的，表现比较差的这样一个市场的情况。 （二）市场表现的周期性因素 1、开发企业的库存压力大 为什么会出现这样一个表现呢？我们认为主要有以下几个方面的原因。第一个原因，就是还是过去几年，我们的投资房地产的开发投资增长过快，那么导致目前开发企业的库存压力仍然很大。按道理上来讲，只要楼市销售速度快了，大家买房的热情高了，销售同比增长了，那么开发企业就应该积极地有动力去拿地，去新开工。但是今年我们的销售，已经开始反弹，从5月份开始已经连续三个月反弹，但是土地的购置新开工以及房地产的开发等等，依然没有出现明显的好转。为什么？最主要的原因是相当多的开发企业，目前还要消化它的库存，就它的库存量非常大，数字非常大。那么库存量很大的情况下，开发企业再去新购置土地，新开工，积极性是不高的。开发企业库存压力大，那么投资额和销售额之比，目前仍然处于一个高位，所以开发企业的资金压力也是非常大。 大家看这个图，房地产开发投资额和销售额之比，就是你投出去的钱和你卖房子收回来这个钱，那么反映开发企业这个资金状况，这个点之前是2008年到2015年，那么从这个点之后是2015年的2月、3月、4月、5月、6月、7月的状况，我们可以看到的是，2015年开发企业的投资额占销售额的比重，始终处于一个高点，甚至高于2008年最困难的时期。所以消化库存是开发企业目前一个当前首要的举措，开工拿地是次要的。 2、开发企业贷款难、成本高 第二个原因是房地产开发企业贷款难、成