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后世博商业地产的机遇 后世博商业地产发展和机遇 (2011-02-17 10:57:05)转载 标签： 房产分析 房产 110121后世博商业地产发展和机遇 来源：房地产时报 作者：胡敏方 卢小惠 　　2010年住宅市场接连受到政策调控，出现短期利空，但对商业地产却是利好，众多发展商纷纷转战商业地产，这给本身商住价格倒挂的商业地产带来发展机遇。 　　长三角地区作为世界上发展最快、起点最高、优势最足的新兴城市集群，随着城市化进程的加快，高铁和高速公路的联网，经济发展的大融合，其商业地产必将迎来更加灿烂的春天。 　　在本届长三角商业地产年度峰会上，许多专家学者围绕“后世博长三角商业地产与城市发展机遇”主题，对长三角商业地产的发展与展望、特征与运营模式、走势及投资取向等热门话题，展开了积极的探索研究。他们的观点对上海乃至长三角地区的商业地产发展都是很有价值的。 　　城市综合体开发面临两大问题 　　上海财经大学教授晁钢令 　　城市综合体的提出体现了当今城市规划和房地产开发中的一种新观念，即越来越强调在城市发展中间的生态平衡。这是在汲取过去各大城市在发展过程中所面临问题的教训总结出来的。过去20多年来，很多地方在土地居住和房产开发中过于注重短期功效忽略长期发展，导致城市发展中出现很多问题，如由于相互之间的功能不匹配，导致了一些地区的市场失衡和功能失衡以及部分商业房产效应的下降，造成很多居民、市民、游客，包括办公楼的工作人员在消费方面的不便。如浦东新区在开发过程中，现在它面临一个新的功能调整的问题。当时新区开发时主要是以产业功能的发展作为主要目标，但忽略城市综合功能规划，从而导致了很多城市功能的缺失。如陆家嘴的白领找不到吃饭的地方，张江的商务人士找不到接待客人的地方和娱乐的地方。 城市综合体的开发存在一些问题。 第一，房地产开发项目缺乏规模，现在很多房地产开发项目都是零星的土地批租，单栋楼的建筑，开发商讲根本没有整体概念，只知道开发完这栋楼，忽略了周边的规划如何配套，地方政府将地产项目的分散开发导致了很多地方形不成真正意义上的城市综合体。 第二，出现“四重四轻”的问题。 1、重主体功能忽略配套功能，有的开发商单纯只做商务楼，忽略了配套功能的重要性。 2、重建筑设计轻交通设计，周边的交通配套不完善。在做整体规划的时候对交通和未来发展的区域规划没有联动起来考虑。 3、重物质满足轻精神满足，忽略顾客精神上的愉悦和满意，没有考虑文化效应。 4、重经济效益轻社会效益。 另外，现在城市综合体建设中，忽略老的城市综合体的改造，或在改造的过程中缺乏对城市综合生态平衡的考虑。从政府角度来看，缺乏维护城市生态平衡必要的法规和政策。很多国家在城市开发过程中，都有相应的法规和政策保证生态平衡。 为此，我提几点建议。 第一，从政府角度讲，必须规划先行。要重视城市综合体的建设。尽可能采取大面积的主力开发或者是委托单一的开发商，经过招标，确保让有实力的开发商整体规划开发，迅速形成综合效应。如上海的新天地就是从石库门的改造开始的，现在已形成很典型的城市综合体，有高档公寓，有购物天地，这一块成为上海新崛起的一个地标。 第二，对开发商而言，要有城市综合体的规划思想。拿到地产开发项目后，不要单纯把它看成是一个单一项目，必须要综合考察，使之能够和周边功能很好地参与配套，而且对周边功能进一步配套提出合理化建议，包括里面的交通动线，包括车行，人行等规划都要考虑在内。 第三，老城区结合新城区的开发，按照城市综合体的要求调整结构，完善配套。 　　政府部门对老城区房产项目开发一定要放在如何保持生态平衡，如何形成良性城市综合体思想考虑。如有些地区和三号线的地铁线建成了空中的步行走廊，这符合如何把交通和商业之间建设联系的城市综合体的思想。第四，完善维护城市生态平衡的法规和政策，保证它严格执行。 　　“特”字上下功夫，政策上找机遇 　　上海市商业经济研究中心、上海市商业信息中心主任齐晓斋教授 　　“十二五”期间，长三角商业的发展趋势可从国内外的大环境和所面临的机遇挑战来分析。“十二五”期间，整个国际环境以及世界经济将继续保持曲折复杂的局面，如大宗商品价格震荡，欧洲主权债务危机困扰等，但缓慢复苏的大趋势不会改变。而同一时期，国内经济增速也会继续保持高增长，在“十二五”期间有望保持在9%左右。长三角地区的经济运行质量将会不断提高，产业结构调整的步伐也将加快，在外需疲软下滑的情况下，消费有望成为拉动经济企稳回升的重要动力，而世博效应与长三角同城化效应将形成叠加，县级商业会快速启动。 　　与此同时，长三角商业地产也将面临一系列的机遇和挑战。商业地产的发展可以从国家的鼓励政策、城市商业能级提升、民生关注、轨道交通发展、消费方式转变、重点区域重要项目六个方面寻找发展机遇。大型居住社区的商业配套和连