【文献号】606【原文出处】中国人口·资源与环境.doc

【数据库】2004年【文献号】606【原文出处】中国人口·资源与环境【原刊地名】济南【原刊期号】200305【原刊页号】46～51【分类号】F2【分类名】农业经济导刊【复印期号】200402【标题】土地登记与土地可持续利用　　——以农地为例【保留字段】本文得到国家自然科学基金和国家教育部博士点基金（200030718）资助。【作者】陈江龙/曲福田/陈会广/石晓平【作者简介】陈江龙，曲福田，陈会广，石晓平，南京农业大学土地管理学院　江苏　南京　210095【内容提要】产权是影响农地可持续利用的重要因素，土地登记是确保产权安全的正式制度安排。本文建立了一个理论框架来分析土地登记与农地可持续利用的关系。在微观层次上，土地登记保障土地产权的安全，从而激发农民投资的积极性，使农民能够获得必须的信贷资金。而土地市场的发育又提高了土地资产的流动性，进一步增强了农民的投资积极性。在宏观层次上，土地登记所提供的信息是政府规划控制和用途管制的基础。文章分析了我国农村土地登记制度存在的问题，并以作者在江西省鹰潭、上饶地区的调查数据验证了土地登记对农户土地保护行为的积极影响。作者认为为发挥土地登记的效益，我国应尽快设立统一机构开展农村土地登记，并促进农村土地市场和土地抵押贷款市场的发展。【摘要题】土地经济【关键词】土地登记/农地可持续利用/土地保护【正文】　　20世纪80年代以来，作为可持续发展的资源基础，农地资源的可持续利用成了学界关注的热点。实现农地可持续利用既要求保障农地的存量，同时又要维持农地的质量和生产能力。而这依赖于农户的微观土地利用行为和政府宏观调控政策。产权是影响农地可持续利用的重要经济因素，土地登记作为国家正式的产权确认方式，以国家公信力确保产权的安全，从而在微观层次上激发了农民土地保护投资的积极性。许多学者的经验研究支持了这一论点（Feder，1998；Byamugisha，1999）。国家宏观调控包括规划控制、用途管制、税收等多种手段，而这些手段的有效实施必须基于完备的土地利用信息。土地登记提供了土地的权属、用途、位置、权利人等丰富的信息，并能在日常工作中进行现势性的更新，是实施规划控制、用途管制的基础，同时能提高政府的监管效率。许多学者研究了在现有的制度框架下不同的土地权能构成及产权稳定性对农户土地保护行为的影响（姚洋，1998，何凌云，黄季炬，2001，）。然而极少有文献直接将土地登记与农地可持续利用联系起来研究。因此，本文试图研究农村土地登记制度对农地可持续利用的影响。文章研究的农地主要指集体农业用地，包括耕地、林地、牧草地、养殖水面等。　　　　　　1　土地登记与农地可持续利用：一个理论分析框架　　土地登记主要从两个层次来影响农地可持续利用，一个是微观层次，即土地登记、产权确认保障土地产权安全，从而减少土地利用者土地经营的不确定性（风险性）。另一个是宏观层次，即土地登记提高了土地信息的现势性，使土地规划、用途管制等政府的调控效率提高，为农地的可持续利用提供了宏观保障。具体关系如附图。　　附图　　附图　土地登记与农地可持续利用　　　　1.1　土地登记与农户经济行为　　土地登记制度的本质在于保证土地产权和权益的稳定性和安全性，是一种正式的制度安排。发展经济学认为，发展中国家最严重的政策失效是不完善的土地产权。Pearce（1996）指出正式土地产权的缺乏可能产生导致资源退化的各种不确定性。第一，在没有土地出让权的条件下，土地的所有者不一定能够认识到土地改善的价值；第二，如果没有产权，土地就不能在公开的市场上出售，这意味着土地不能转移到增值最高的用途上；第三，缺乏产权通常意味着土地持有人不能向正规的信贷部门提供可接受的附属担保品，而被迫以高利贷从非正规信贷部门借款。这三点都会降低农户土地保护投资的积极性。　　通过土地登记制度，以国家权威形式提供了可实施的产权保障，减少了产权遭受侵犯的机率，降低了产权保护的成本。产权的安全使农民对于长期土地保护投资的收益预期提高，农民更有积极性投资于灌溉系统、道路、种树、水土保持、土地肥力养护等有利于提高农地可持续利用能力的措施。　　　　1.2　土地登记与信贷资金的获得　　土地的生产力依赖于对它的投资，包括长期的附属物投入和短期的可变要素投入。由于许多投资是一个长期的过程，农户的投资必须考虑成本问题。许多小农户进行土地的长期投资资金有限，需要借助于信贷资金获取投入资本。信贷交易具有天生的危险性，存在信息不对称的现象，即借出者掌握的贷款归还意愿的真实性信息比借贷者少。信息不对称的结果是银行为了规避风险，选择以较高的利率发放贷款。在这种情况下，农民筹集长期投资资金的成本较高，投资的积极性将会降低。现实中正式的金融机构提供的贷款利