万业曲江地块提案.ppt

带着镣铐的舞蹈2、3号地开发简案 华南中港地产策划 2005.5.7 * * 建筑是艺术。建筑是凝固的音乐、是带着镣铐的舞蹈，每一个细节都是在已有条件的限制下完成的。 项目周围的环境 地块自身的条件 可利用资源 定位 营销策略分析 项目自身的条件 地块特点 2号地： 占地22426平方米，允许建筑占地面积18000平方米，限高12米； 初步定位为素食坊。 3号地： 占地面积17323平方米，基本不允许地面建筑； 地面为停车场、地下两层，其中一层确定为停车场，另一层初步规划为古玩街； 土地使用年限：40年。 2号地北端与3号地南端高差为3米，北高南低。 两块地之间有一条6-10米的规划路。 项目环境 南广场 西安 曲江 大雁塔 13朝古都，秦文化的发源地。与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都； “丝绸之路的起点； 旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一； 秦文化发源地，秦腔的发源地； 西部大开发重镇。 西安 曲江 大雁塔 南广场 曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，规划面积15.88平方公里。 区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，旅游资源十分丰富。 自1996年以来，先后投入资金10亿元用于基础设施建设,基本完成了6平方公里区域的市政配套,修建开通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路、环湖路等城市道路，其中，雁塔南路是贯穿度假区南北的景观大道，全长3.2公里，其北端连接闻名中外的大雁塔风景区，南端连接曲江宾馆-国际会议中心和西安会展中心及中央商务区，道路两侧规划高尚住宅区和旅游商贸设施。 项目环境 西安 曲江 大雁塔 南广场 大雁塔位于曲江慈恩寺内，又名慈恩寺塔，始建于唐朝，因唐僧玄奘在此藏经、译经而得名。 大雁塔风景区是中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。 2002年以来，西安市政府斥资5亿元进行大雁塔北广场的修建。 项目环境 西安 曲江 大雁塔 南广场 玄奘法相伫立于南广场； “大唐不夜城”紧挨南广场，以大雁塔为核心，占地面积约1000亩，分6个组团，计划建设成长1500米，宽480米，集历史街区、旅游观光和商贸、文化设施为一体的景观步行街。 项目环境 计划总投资约20亿元。 项目占地约1000亩，建筑面积约50万平方米。 长1500米，宽480米，集历史街区、旅游观光和商贸、文化设施为一体 总结 项目位于大雁塔南广场内西侧，西靠环塔西路，南依“大唐不夜城”；西邻小寨商圈；连通通易坊唐文化主题街； 旅游资源为本项目提供了基础发展条件，但旅游有淡季和旺季，如果仅仅依靠旅游产业实现自身的价值，那么每年将有几个月的利益空置期。 项目环境 交通、人流、消费能力充分为项目的开发和升值潜力奠定了先天的优势 据不完全调查：假日旅游消费占全年旅游消费的90%以上 旅游淡季怎么办？ 可利用资源 满足旅游消费的同时，以城市消费实现互补。 曲江规划： -众多旅游项目的开发，为本区域聚集了足够多的人气及消费能力（周边大唐芙蓉园、大唐不夜城、曲江海洋馆等） -雁塔南北广场及交通的规划； -雁塔南路贯穿南北，两侧布满高档住宅和旅游商贸。 大雁塔及旅游资源； 紧邻小寨商圈； 紧邻南郊大学城。 2号地 旅游消费 城市消费 社区消费 地方特色饮食： -杂粮 -农家菜 -素食 -地方特色小吃等 商业建筑 总占地面积22426平方米，允许建筑占地面积18000平方米，限高12米。 其他： -小型宾馆 -娱乐 -休闲 2号地 总占地面积22426平方米，允许建筑占地面积18000平方米，限高12米。 如何通过这栋12米高的建筑得到尽可能多的利益？ 2、通过增加建筑面积，增加销售总额 增加地下一层，与地面一层联合销售 在三楼顶增加半层无顶空间，与三楼联合销售 1、通过附加价值提升项目单价 2号地 提升产品的附加价值 在大雁塔的南广场上，如果建筑仅仅体现为建筑，或者说在这里仅仅卖点吃的、玩的或者纪念品，那么对于这个位置优势，是一种浪费。 建立独特的产品理念，使之符合并完整雁塔文化； 不仅仅经营产品，同时还经营饮食文化。 2号地 产品定位-案名 落 雁 阁 大 雁 塔 符合大雁塔佛教文化调性 能够体现饮食文化特点 2号地 与投资者沟通什么？ 利益 利益 利益 利益 利益 利益 利益 利益 利益 利益 利益 利益 雁塔广场上的唯一的商业项目 离大雁塔最近的商业项目 处在众多城市景观、集中商业及高档住宅的包围中: 雁塔北广场、大堂芙蓉园、大堂不夜城等 针对游客： 离大雁塔停车场最近的商业项目 针对城市消费： 升值潜力 经营回报 2号地 定价策略 3号地 总占地面积17323平方米，地面基本上不允许建筑存在，地面一层为停车场、地下一层可用作商业，允许发挥；地下二层