20130521广州市番禺区大石丽水蓝天商业楼户型建议报告.pptVIP

广州市番禺区丽水蓝天商业楼户型建议营销中心二零一三年五月 * 距离大石地铁站约2公里，紧靠105国道，接驳海珠区、市桥，北临朝阳东路，通达性良好 项目交通 大石站 新光快速路 地铁3号线 105国道 朝阳东路 * 西面： 河涌、住宅区 南面：河涌、住宅区、学校 东面：住宅地块、住宅楼 北面：花坛、商业街、住宅区 项目四至均为住宅区，东面临待开发住宅地块，北面临朝阳东路商业街，西面及南面临河涌及学校 住宅 地块 商业 地块 朝阳东路 河涌 项目四至 * 项目地块现为一栋在营业3层高商业楼，业态为饮食、休闲，东面住宅地块为一片1层高商铺群 宗地现状 住宅地块现状 商业地块现状 工地围墙 * 地块紧邻105国道繁华商业区、北面朝阳东路商业街，居住氛围浓郁，但地块商务氛围不足 北面河涌 住宅 地块 商业 地块 周边环境 * 用地性质 总用地面积 （㎡） 建设用地面积 （㎡） 绿化率 容积率 总建筑面积 （平方米） 商业金融用地C2 8597 5390 ≥30% ≤3.9 26030.38 地块属商业金融用地，不限购，规划1栋层19层高层商务办公楼，底部为2层高商业裙楼 项目本体 * 用地性质 总用地面积 （㎡） 建设用地面积 （㎡） 绿化率 容积率 总建筑面积 （平方米） 居住用地R2 16266 16014 ≥35% ≤3.5 56931 住宅用地，规划5栋11-33层高住宅楼及1栋3层高商业裙楼。 项目本体 项目周边没有在售洋房项目，主要为二手住宅小区，约15年楼龄二手价格约8,500-11,000元/ ㎡，五年左右物业售价普遍售价约13,000-14,000元/ ㎡ 乳芳园 8,800-11,000元/㎡ 福泰园 8,000-12,000元/㎡ 莲芳园 7,500-11,000元/㎡ 富庭华园 11,000-15,000元/㎡ 福宁园 9,000-12,000元/㎡ 丽水湾 13,000-17,000元/㎡ 住宅市场 105国道及朝阳路西段因属繁华路段，有多个专业珠宝城、家私城、商务城等，其商铺售价较高，普遍5-8万元/ ㎡，地段好的高达10万元/ ㎡。 项目前面爱华路商铺售价相对较低，约2.4-3万元/ ㎡。 大石城商业广场 临街铺5-8万元/㎡ 爱华路商铺 临街铺2.4-3万元/㎡ 大石家私城 临街铺8万元/㎡ 华贵商贸城 临街铺6万元/㎡ 商铺市场 * 距离大石地铁站约2公里，紧靠105国道，接驳海珠区、市桥，北临朝阳东路，通达性良好； 地块现为一栋在营业3层高商业楼，东面住宅地块为一片1层高商铺群; 紧邻105国道繁华商业区、北面朝阳东路商业街，居住氛围浓郁，但地块商务氛围不足; 地块属商业金融用地，不限购，规划1栋层19层高层商务办公楼，底部为2层高商业裙楼； 项目周边没有在售洋房项目，具有一定的稀缺性； 105国道、朝阳路西段商铺售价从5-8万元/ ㎡不等，项目前面爱华路商铺2.8-3万元/ ㎡。 项目情况小结 项目属性：生活氛围浓郁但缺少商务氛围的居住区内，紧邻商业繁华区，具有一定稀缺性的商业商务性质的精品公寓项目。 * 基本特征：番禺大石本地投资客户，主要为家具、珠宝行业企业主、中高管，具有较强的资金实力，关注价格，注重项目升值前景；自住客主要为周边专业市场白领、中层管理者，自住需求为主，兼顾投资需求。 目标客户定位与规划产品建议 产品 面积（㎡） 户型 套数比 合计 Loft公寓 35-45 复式1房 60% 100% 60-80 复式2房 30% 100 复式4房 10% 洋房 80-90 两房 20% 100% 100-120 三房 50% 120-130 四房 30% 周边居住氛围浓郁，但缺乏商务气氛，不宜发展商务方向。 项目通达性较好，离大石繁华地段一步之遥，公寓产品开发方向应主力满足投资目的，兼顾部分自住客户需求的精品小户型loft公寓，住宅产品则满足改善型需求户型为主，刚需户型为辅： 公寓客户群定位：大石洛溪专业市场本地投资客、SOHO自住客 产品建议 洋房客户群定位：周边原住民、周边个体户、改善型需求客户 * 项目定价建议及货值估算 市场情况 项目周边没有在售洋房项目，主要为二手住宅小区，约15年楼龄二手价格约8,500-11,000元/ ㎡，五年左右物业售价普遍售价约13,000-14,000元/ ㎡；区域无独特景观资源的二手房价格天花板为15,000元/ ㎡，具有江景资源（如丽水湾）的二手价格天花板为17,000元/ ㎡。 朝阳东路临街商铺3-5万元/ ㎡，爱华路商铺2.4-3万元/ ㎡，105国道5-8万元/ ㎡。 产品类型 面积（㎡） 预估单价（元） 总价（万元） 洋房 56931 17,000 96782 办公 17861.90 18,000 32151 商业 3159.02 30