运城汇洋地产条山街项目前期报告2014.2.10.ppt

　　依据上述论证，本项目能实现的最理想的实收均价约为3522元/平方米。 　　这是目前理想状态下的价格估算，在目前的市场环境来看，是存在一定风险的，此状况下应对未来变化的抗风险能力较弱。 　　此价格仅适用于当前阶段，随着时间推移市场价格会有波动，具体销售价格会根据市场情况变动。 我司希望依靠双方的共同努力，真正将本项目产品力、营销力、品牌力、市场影响力等方面做到最好，最终实现既定目标！ 结　论 四、项目营销与推广 案名及VI 营销周期 价格策略 后期营销推广执行 备注：根据蓄水期客户及市场的反映再做价格调整。避免开始定价过高，销售效果不理想，出现骑虎难下的情况。 项目定价低开高走的好处： 对其他竞争楼盘较高价位形成强有利的竞争。 便于项目以最大的卖点来宣传项目。 能最大程度的吸引意向客户前来了解。 便于掌握市场对项目的认识和评判。 便于掌控项目操作中的市场风险，有及时调整策略的空间。 建议项目价格走势为：低开高走 四、项目营销与推广 案名及VI 营销周期 价格策略 后期营销推广执行 销售方式 静态坐销 动态行销 人员素质 全面的个人能力，默契的团队配合，采用精英战术 人员素质参差不齐，入行门槛低，依靠个人人脉和人海战术 销售团队 6~8人 50人以上 现场氛围 清雅 热烈 成功密码 通过专业讲解及销售技巧，激发客户由内向外的购买欲望，依靠树立项目品牌达到成交量 通过营造火爆的现场销售氛围，瞬间激发客户的购买欲望，依靠大量的上客量达到成交量 适用类型 中高端品住宅项目 中低端商业项目 代表项目 恒大绿洲、外滩首府 星河商业、正达广场、恒隆二期 销售模式 销售模式建议: 　　考虑目前运城市场住宅项目坐销去化率很低的情况，为达到住宅和商业产品的最快去化速度，建议项目整体采用坐销与行销同时开展的销售模式。其中住宅以坐销为主，商业以行销为主。 四、项目营销与推广 案名及VI 营销周期 价格策略 后期营销推广执行 庞大市场资源 1500名市场注册营销人员，专业市场培训机制，有效团队激励制度，定期会议嘉奖制度，带来源源不断客源。 四、项目营销与推广 案名及VI 营销周期 价格策略 后期营销推广执行 推售策略 　　结合目前运城整体市场低迷和周边竞品住宅过多的因素，前期推出住宅产品的市场压力较大，因此建议前期推售以商业为主。 　　商业思路：利用项目商业的区位优势，采取小面积低总价的虚拟产权划分，大量运用市场行销手段，迅速引爆市场，形成市场热度。 　　住宅思路：1、避其锋芒，尽量避免与周边大型住宅项目直接竞争；2、巧借东风，利用自身商业销售的氛围和周边其他项目的销售节点，适时出击。 团购先行 四、项目营销与推广 案名及VI 营销周期 价格策略 后期营销推广执行 优惠促销入市 主动出击寻找客户 大众营销法 老带新（发展老客户） 团购促销法 营销方法整合 * 项目卖点提炼 项目地段优势渲染 1 项目建筑风格优势阐述 2 项目小区景观配套诉求 3 项目价格优势阐述 5 项目户型、面积阐述 4 　　 项目高性价比阐述 项目差异化优势阐述 项目抗震性能阐述 项目合法手续阐述 项目升值潜力阐述 10 9 8 7 6 四、项目营销与推广 案名及VI 营销周期 价格策略 后期营销推广执行 广告发布 呈递开发公司商榷 来电咨询、来访咨询 目标市场接受 经理总结并安排回访事宜 前台人员接待并登记 策划部分析 经理每周整理并交由策划部 策划部提出新一波推广策略 策划部调整推广媒介组合及诉求方式、诉求点 公司策划部提出推广方案 → → → 总来访、总来电、客户分布区域、客户咨询重点、有效媒介推广。 → → 项目推广媒介及效果监控体系 四、项目营销与推广 案名及VI 营销周期 价格策略 后期营销推广执行 → → → → → → 结束语 尊敬的各位领导： 　　通过近段时间对市场的初步调研和对项目的初步了解，我们今天给出了一个初步的方案。针对后续需要细化和落实的内容，我们将通过后续的报告继续深化，大致包含以下内容： 1、规划布局、户型设计细化方案 2、案名及VI设计方案 3、售楼部设计包装方案 4、前期推售方案 5、前期价格方案 6、前期营销推广方案 …… * １、建立领地感和边界感，与外界和商业保持一定的区分； ２、具有文化情趣的可参与性开放空间； 1、开放：社区中央景观主轴设置公共景观节点，体现公共空间的打造，增加社区交流空间； 2、私密：设置私密交往空间，一定程度体现居住空间的私密性； 3、设置园林景观主轴； 原则 重要性 三、项目规划与设计 布局 道路 景观 立面 户型 配套 商业 物业 规划布局关键措施 规划布局要点 原则 重要性 三、项目规划