房地产行业的现实思考.ppt

房价上涨和销售回落的天平 房价上涨和销售回落的天平 房价上涨和销售回落的天平 考验销售持续性——货币政策 考验销售的持续性——货币政策 考验销售的持续性——新增供应 考验销售的持续性——土地市场 考验销售的持续性——土地市场 考验销售的持续性——资金状况 考验销售的持续性——企业信心 结论 盈利预测 荣盛发展——碧桂园未竟的事业 华侨城——据开发生态上端的资源股 年度回顾 (1/3) 年度回顾 (2/3) 年度回顾 (3/3) 致谢！ * 中信证券研究部 是继续泡沫还是选择萧条？ 房地产行业的现实思考 房价和销量的平衡 宽裕的资金链,房价无下降压力 北京一手房 北京二手房 上海一手房 上海单盘销售 深圳一手房 深圳二手房 中国房地产市场上,销售向好往往可以刺激房价上涨,但销售向下, 房价容易产生粘性。产业的平衡只能是考验销售的持续性。 货币政策和企业理性程度是决定销售持续性的因素 预售制 国企和上市公司可以通过主动安排结算节奏来达到股东以及国资委的要求 即使销售短期疲软，也不会影响公司业绩达成 行业高杠杆的现实 企业与其降价促销，不如高价将存货抵押 银行资金在短期比销售回款更重要 预售制，开发周期存在 企业可以主动控制现金流出，未必需降价促销 施工拿地和销售短期内不存在联系 预售制，法制不健全 企业降价会受到社会舆论冲击 购房人不接受房价下降 根源 表现 原因 房贷和票据融资 1-7月，货币政策未向房贷倾斜 房地产的根本问题是购房负担和购房能力，这一问题产生变化的根本， 除了居民财富水平和收入水平变化外，就只有货币政策变化。 我们不担心货币政策对行业结构性控制，但担心货币整体转向。 货币周期几乎和销售周期同步。（2005变更统计口径而已） 信贷规模几乎必然会对行业有所影响，但资金成本的影响通常为方向性。 仍然是新开工增速慢于销售 2季度比1季度，投资行为相对销售更谨慎了! 新开工谨慎和企业资金运用谨慎 (8、9月份新开工数据至关重要，我们认为 难以要求行业在迷茫中超预期扩大开工) 企业谨慎度= 季度出售商品提供劳务的现金流入/季度购买商品获得劳务的现金流出 245 销售额 297 销售面积 销售规模对比 84 271 3108 小计 12 9000 30 6300 4063 51% 成都武候区领事馆 9 10000 15 8000 5534 100% 广州金沙洲B3702A09 16 12500 22 10000 7248 100% 大兴新城项目 7 7500 27 5000 2537 100% 佛山禅城项目 4 15000 7 8000 5341 100% 天津和平路 38 7000 125 5000 3040 100% 重庆慈恩寺项目 1 3000 27 2000 267 100% 广东阳江项目 4 4000 32 3000 1220 100% 北京密云项目 保利 111 销售额 104 销售面积 销售规模对比 72 147 4934 小计 30 23000 21 18000 14499 100% 青浦赵家巷 5 12000 13 8500 3891 100% 佛山大良地块 6 15500 10 9000 5579 100% 上海青浦项目 3 6500 15 4500 2060 100% 武汉珞狮路项目 16 12000 25 9000 6299 100% 大兴黄村 18 8500 90 6800 2001 70% 西安南湖 金地 地价 房价 建筑面积 综合成本 楼面地价 权益 政府和企业都变得更理性了 土地成交量并不低，价格具备指针意义 未来土地放量供应，有助于地价维持理性 而放量供地是对拉动投资和稳定房价都有利的政策，政府将选择 经营性现金流空前良好 资金宽裕程度也前无古人 银行贷款支持 资本市场支持 我们想证明，新开工和拿地没有受到任何的资金约束 当前的地价和开工状况，只是说明企业的态度偏于理性。 这也消除了行业资金断裂和房价非理性疯涨的忧虑 销售面积会随着房价上涨和货币政策收紧而下降。但土地成本不会大幅提升，新开工增长也不会影响到公司资金压力，银行不会针对个贷进行专门控制。 只要货币政策变化不大，销售将具有持续性，行业的调整可以说已经到位。 对货币政策的判断超越了地产研究员能力范畴。不过如果8月份新增贷款余额确实只有市场传言不到2000亿（我无法证实），的确一定会继续对销售，进而对股价产生影响。 财富和收入都难以一夕剧变，房价高位粘性，只有持续宽松的货币政策，才能保持销售的稳定增长。而销售的增长,会刺激房价上涨,从而需要货币继续放松。（否则