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东门八达商城 招商经营定位报告 深圳市金港房地产经纪有限公司 2003/8/29 致：深圳市方兴达房地产开发有限公司 有幸得到贵司的信任，我司有机会参与东门八达商城的招商策划工作。 我司经过对东门商圈的研究以及对项目的认真分析，制定了本招商经营定位报告，重在论证八达商城的经营定位，希望在充分发挥商城优势的同时，克服不利因素，顺利完成商城的招商工作。 我们十分珍惜这次合作机会，真诚希望在与贵司的这次合作中，各司其职，共同将各项工作落到实处，做到最好。我们坚信以我司项目组成员的多年实战经验、专业水平和精诚服务，必将能为贵司将八达商城的招商和经营工作推向最终的成功！ 深圳市金港房地产经纪有限公司 2003/8/29 第一部分 项目招商经营定位建议 一、东门商业业态调查 老东门步行街及东门商圈自1999年进行大规模治理改造，改造后的东门步行街是一个占地17.6万平方米的大型街区，由20多条小街组成，区内有20多个大型商厦，现有商业面积已超过50万平方米，供量大且经营业态未能统一合理规划，绝大多数商铺二楼及以上都处于空置之中。 东门是深圳传统商业区，消费者以本地十几岁青少年、打工者、工薪阶层、外地游客、香港客为主，购买力受经济条件限制，多数不是很强；东门商业圈的业态以街铺、划分成小间独立商铺的商城为主，独立经营，缺乏管理，产品经营类型自由，业态同质化严重，缺乏差异性；商品特点是传统中低档服装、化妆品、鞋帽、箱包等为主。 为了求证此次定位，我司近期对东门商圈主要商场进行调查研究，选定近20个主要商场作为研究对象，主要研究其经营业态、经营状况和空置率等。 东门目前业态情况主要如下： 街铺：服装专卖店、皮具、鞋帽、眼镜、快餐、医药、化妆品、通讯产品、玩具、时尚精品、小百货、小商品、饮食、休闲天地、茶室； 普通商场：普通服装、美容、饰品、玩具、床上用品、游戏中心、服装及批发、艺术品、美容美发用品； 品牌商场：首饰、钟表、陶瓷、服装（女装）、饰品、精品、布料行、化妆品、皮具、音响、茶餐厅、男装、儿童乐园、玩具、体育用品、超市类、美食城； 业态统计如下图： 从数据来看，东门商圈主要经营的品种是服装，有接近一半的比例，其次是皮具、装饰品、精礼品和化妆品，其他品种则比较少。，经营服装也是大多数人的首选，1/3以上，其他较多人选的经营品种依次是装饰品、精礼品、皮具、化妆品等。 东门目前商业空间过分拥挤，二楼空置严重，众多业主头痛 统计表明，1楼的平均空置率为15.6%，其中以京华礼品、玩具、文具城为高，空置率高达40%；2楼的空置率平均为24%，其中京华礼品、玩具、文具城的空置率为80%，东门大世界亦达59%；3楼的空置率为42.9%，其中多数为装修中或以办公室、管理处居多。 简单的分割独立商铺的商城，如越港中心、南塘购物广场等商场，二层以上空置严重。造成这种状况的原因是：商场分割成独立铺位后，经营权分立，无法统一管理，因此，商场缺乏整体有力的监管措施，导致功能分区模糊，经营品种重复、无差异性，于是顾客也就不愿意麻烦到更高一层去购买同样的商品。商场二层以上铺位的商业价值锐减，从而导致空置现象。 要想搞活2层以上的商业空间，就一定不能走分割独立铺位的老路，而是走统一规划，统一管理的现代商业管理模式的路子，或者有一个鲜明的商业主题形象，让2层以上的价值得以体现。 二、八达商城基本情况 位置：永新街，老街地铁出口处，负一层与地铁相连 规模：三层，共5380平方米 楼层 建筑面积（约） 原实用率 —1层 1932m2 47% 1层 1543m2 63% 2层 1908m2 53% 营业状况： 一楼于2002年秋开业，经营情况一般；负一层已开业，基本上无人流，众多商户处于等待地铁开通中；二楼目前仍在装修，计划于2003年国庆前开业；整个商城经营定位原以精品、潮流饰品为主，现商户较为广泛，电器、通讯、精品、服装、美容等等，与一般的东门商城一样，缺乏统一的特色。 免租一年等优惠的招商条件未能有效吸引商户，目前整个商城仍处于返租期，经营情况较差，发展商压力较大。 八达商城SWOT分析 优势： 地段优势：位于东门商圈的老街地铁口，北侧紧邻金世界百货，150米远处便是西广场和人流极旺的解放路步行街； 交通优势：项目公共交通十分便利且与地铁直接相连，地铁开通后，交通条件更为理想； 一楼三面临街，二楼台即将于周边商场连通； 全部现楼，部分已开业，商户进场即可营业； 劣势： 前期市场定位及形象模糊，铜锣湾百货未能有效召集主力商户进驻，造成后期招商难度较大； 商城一楼和二楼都被政府保护的文物从中间较重要的位置分开，文物占去每层约近1/5的面积且文物未能成为商城卖点，是个非单一商场，建筑结构不是很合理，卖场有点尴尬； 机会： 超人气支撑，东门步行街日人流量超过60万；