2006年深圳市燕南路项目前期策划报告.ppt

本项目发展方向的思考 本项目发展方向的思考 华强北市场环境 本项目发展方向的思考 投资回报率 投资回报率 本项目发展方向的思考 从溢价能力角度 本项目发展方向的思考 07-08年福田区土地供应情况 项目发展方向确认 关于商务公寓方向的思考 关于酒店式服务公寓发展方向的思考 本项目的发展方向 深圳市酒店式公寓户型分布特征 户型定位 户型定位 创新建议1：针对单房——打破传统的空间次序 创新建议5：自由组合,宜住宜商 产品建议——软件配备建议 服务内容： 房产代租代管（不包租、不返租）、代办邮件收发、代订各类票务服务、房屋清洁、衣物干洗、全球酒店订票、24小时接待、代召的士、保险箱服务、住客留言服务、morning call服务、各种咨询（天气预报、电话查询等）。 物业管理的品牌比较重要，并且需提前加以充分展示，既是项目销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买决定的重要因素之一，必须引起足够重视。 定价原则 市场比较法定价＋三级市场租赁价格修正 运用市场比较法试算得出的本项目均价 深圳市酒店式公寓户型分布特征 17% 128 50左右 一房 17% 128 36-38 单房 华强广场 16% 128 80左右 三房 50% 384 70左右 两房 16% 150 54-70 两房 84% 782 28-41 单房 新亚洲中心 42% 209 45.02-47.89 两房 34% 171 19.86-27.4 单房 东方时代 16% 76 34.6-34.99 一房 8% 38 78.28-79.17 三房 22% 202 62-68 二房 1% 12 120-350 总统套房 23% 352 53-69 两房 53% 792 28-50 大单房 23% 352 19-21 小单房 佳兆业中心 11% 405 79-82 三房两厅 31% 1096 45-51 二房一厅 30% 1082 33-51 一房一厅 28% 992 27-35 单房 御景华城 5% 40 47-48 一房 73% 650 33-41 单房 星河世纪 比例 户数（套） 面积（m2） 户型 项目名称 在售酒店式服务公寓的户型主要为单房、一房和两房户型。单房的面积主要在20-30平方米之间，一房单位面积主要为35-43平方米之间，两房面积则大部分在45-70平方米之间。 三房所占的比例较少。 说明: 作为本项目户型定位的参考值; 接下来我们将主要从客户需求和不同户型的市场接受度两个角度进行分析来调整项目的户型定位 3% 80左右m2 三房 25% 40% 32% 比例 45-68m2 35-43m2 20-30 m2 面积 二房 一房 单房 户型定位 深圳市酒店式公寓户型分布特征 3% 90左右m2 三房 12% 40% 45% 比例 50-70m2 35-45m2 25-35 m2 面积 二房 一房 单房 客户需求户型比例面积 3% 80左右m2 三房 25% 40% 32% 比例 45-68m2 35-43m2 20-30 m2 面积 二房 一房 单房 单房由于总价低，需求量大 比例增大、面积区间不变 一房需求比例及面积比较适中 比例、面积区间不变 无论是从供应还是从需求的角度分析，单房和一房均为主力户型 深圳市酒店式公寓户型分布特征 3% 90左右m2 三房 12% 40% 45% 比例 50-70m2 35-45m2 25-35 m2 面积 二房 一房 单房 客户需求户型比例面积 3% 80左右m2 三房 25% 40% 32% 比例 45-68m2 35-43m2 20-30 m2 面积 二房 一房 单房 比例减少、为避免与一房形成总价竞争，面积区间调整 三房客户主要为办公需求，由于三房面积大，总价压力大，不利于整体价值的提升，取消三房，在户型设计中利用相互打通解决办公客户需求 公寓客户对于两房和三房的需求一般，特别是三房客户主要是基于办公的考虑 户型定位 7% 60-65m2 22% 15% 50-60m2 两房 10% 40-45m2 40% 30% 35-39m2 一房 38% — 22-28m2 单房 比例 面积 户型 因为服务式公寓的客户群体与一般的家居，酒店的客户需求并不一样， 所以传统的 A、客厅 B、主人房 C、餐厅 D、厨房，卫生间 在设计上， 力求颠覆传统的空间次序 单身公寓—— 厨房/酒吧台房在在进门的门口 仿佛是舞台 例 1 如：星河世纪 将厨房/多功能台，形成视觉的核心， 例 2 卫生间在最好的位置 例 3 创新建议2：针对一房——极具投资价值的百变2DK户型，一房变两房 房间1 厅 房间2 公共厨卫 如：第五公社 创新建议3：针对一房——一房带入户花园，也可改作两房用。 创新建议