2007年成都山水间项目营销策划报告.ppt

第六部分 项目开发节奏 本项目持续开发时间周期按470亩规模计划，整个开发周期将为5年；因开发节奏的时间恰当与否重点在市场的反应，所以我们将采用以下的预想方案进行本案的开发。 公司取得土地使用权先后顺序为1号、2号、3号（三角形地带）。 整体项目开发周期3—4年； 获取3号地块的八亩土地的使用权，建立销售中心及样板示范区； 3号地块黄金眼位置将竖立标志性建筑或景观； 围绕样板区建立景观示范带（包括河道示范整治带、临S106线40米退距范围、销售中心外广场打造）； 先做外环境，再做住宅区，最后才是公建配套区：围绕沙沟河进行绿化打造；临S106道退距范围进行精致绿化； 住宅先启动一期171亩用地中的“叠院＋合院”第一组团（时间暂定：2007年10月18日）；启动规模为20000平方米，占一期土地容量比例的35%； 逐步2007年12月启动二期组团的开发（时间待定） ······· 第七部分 项目价格策略 采用理想利润定价法和市场比较定价法相结合的形式确定产品单价；开盘策略采用“低开高走”，随着施工建筑物的成形和不段接近竣工，根据销售进度情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高售价。 公司预期效益原则、市场经济原则 价格准则： 除双拼及商务会馆外，单位总价控制不大于100万元（不含精装修价） 总价控制原则： 产品定价 主流产品——叠院/合院别墅 价格总均价：6650元/M2 根据产品特质，兼顾总价控制原则，针对市场供应层面分析，形成如下价格体系。 7800元/ M2 双拼（独栋）别墅 6500元/ M2 合院别墅 5800元/ M2 叠院别墅 平均值（元） 产品类型 12000元/ M2 商务会馆 9000元/ M2 7500元/ M2 6800元/ M2 精装修平均（元） 13800元/ M2 第八部分 项目销售策略 1、整合营销总体原则 通过以上对客户、市场、通路等方面的分析，本案的总体营销思路为： 通过跨行业联盟建立全新营销理念，导入营销新概念，建立优秀的销售团队，科学的价格体系和促销活动，大幅度缩短销售周期，同时开展周密详细的市场调研，对后期产品进行优化，争取在规划、户型等产品要素上进行不断创新，提高产品品质。 在销售控制上，对所有成现的区域进行分期销售，以使每期推出的体量能适应市场的实际需求，并产生适度的市场机会；在价格策略中，采取小步快跑的价格操作原则，尽可能在合理的区间不断拉升项目售价，提升项目的投资价值，实现利润最大化。以营销为龙头，确定新的工作制度和工作目标，并按照严格的工作标准，实现整合营销的最终目标。 大气度 大风范 2、销售工作思路 按照产品的建筑表现形态，将整个项目按产品价格由低到高的梯度进行销售阶段的划分；划分的层次依次为：叠院、合院、双拼、商务会馆。按此形态划分的目的有三：一是可以保证产品推广的集中性；二是符合工程进度的要求；三是随着产品的销售进度和工程形象进度，总体价格的认可程度也越来越高，符合消费市场的上升惯性。 在一期开盘销售前利用高规格的公关活动和高品质的卖场，人为拉高消费者的心理预期；炒作市场同类产品的房价和房源，在短期内抬高竞争性物业的售价，提升购房者对本项目的单价预期；以此制造市场对本项目的需求市场程度，以腾出一定量的市场空间，准备接纳本项目开盘放出的房源，奠定开盘旺销的市场基础。 凭借新锐实业良好的政府资源，充分利用和操作媒体、政府对七公里版块居住优势进行大量炒作，提升版块的整体品质，作出住在“山水间”的新口号，形成“品尝·山水间” 、“爱上·山水间”等新概念，引导和改善置业者的观念，塑造本区域的全新生活方式，采用各种活动极力配合，由大范围至小区域，使潜在目标置业者把目光转移到项目上来； 由于本项目的体量，加上如开盘旺销局面的出现，势必引起新闻媒体的强烈关注，这就可能使本项目迅速成为都江堰、青城山房地产市场上的一个亮点，形成短期追捧。以此再通过独特的跨行业联盟、定单式销售、贴近市场心理承受价格、强劲成熟的销售手段迅速消化到场客户，达到首期短期清盘的目的。 一期销售完成之后，已经成交和来现场咨询的客户资源已经迅速积累起来，这时可以启动客户服务系统构建更加庞大的客户网络，广泛利用公关活动进行事件营销。 在一期基本达到入住条件后，利用高品质的物业管理和良好的现场条件举办大量的社区活动，进行活动营销，营造口碑。 3、销售周期划定 我们在划分销售周期中必须遵循的原则是： 安全，即要确保项目销售成功，减少不确定的风险因素； 快速，每期的销售必须火爆，只有通过迅速销售才能在当地树立大盘的良好形象，为后期陆续开发奠定坚实的市场基础； 符合推广和工程进度的要求：在产品推广的过程中，产品形态越是单一，推广的力度就相对越大。同