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信托参与REITs类业务的机会与路径 　　告别非理性繁荣的房地产市场，将迎来顺势发展REITs的良好市场契机 2016年的房地产市场，经历了一个从一二线城市集中持续火热，到各地成交同时急剧降温的大周期调整过程。2016年10月初以来，全国范围内20余城市密集出台了严格的限购限贷等楼市收紧政策，商品房市场的投机或投资需求受到明显遏制。从房地产行业的发展周期来看，未来一两年或许将是房企融资持续收紧、开发投资增速进一步下滑及楼市成交回归正常水平的调整期。但从另一角度相对而言，告别非理性繁荣的房地产市场，将迎来顺势发展REITs的良好市场契机。 REITs发展环境逐渐成熟 近年来，房地产投资信托基金（REITs）在境内发展不仅受到了来自法律和税收等制度设计层面的阻力，而且相对畅通和宽松的融资环境也制约了房企发行REITs的动力，同时在REITs产品收益率远低于商品房投资回报率的背景下，投资需求也还不够强烈 但是目前来看，REITs的发展环境正在全面改善。第一，在房地产市场层面，房企对土地的综合运作能力不断提升，自持物业比重逐步增加，可供资产证券化选择的高质量基础资产物业范围随之扩大。第二，在房企融资层面，监管层监管收紧，不论是一二级市场，还是银行表外资金，对房地产市场的支撑都将出现明显弱化，并且前期在土地市场运用较大杠杆的房企将在2017年面临更大的资金链压力。第三，在投资需求层面，限购限贷政策的加码对投资需求的降温效果显著，并且房产税试点的严格执行以及房产税推广的预期加强，都将进一步有效遏制房地产市场长期的大涨快涨趋势，而REITs依靠稳定分红获利的投资方式将是未来资产配置的重要选择之一;同时，随着利率市场化进程的加快，再加上未来有望出台的税收优惠政策，未来REITs收益率对投资者的相对吸引力将有所增强。第四，在政策层面，2014年以来，不论是央行、银监会、证监会还是住建部，都已出台了相应文件提出开展和推进REITs试点，为REITs的发展提供了政策依据;未来，待房地产市场发展重回正轨之后，进一步的REITs鼓励或推广政策将有望继续出台 REITs发展环境的逐渐成熟，更重要的内涵体现在REITs各方面的优势已全面显现。首先，对于房企而言，利用REITs融资有多项优势，不仅可以在传统融资途径受阻的情况下拓宽渠道，并且可以有效改善融资结构，降低债性融资的依赖程度，降低行业系统性风险;REITs还可以帮助房企实现资产出表和合理节税，同时盘活存量物业，加速轻资产化的转型。其次，对于投资者而言，REITs为其提供了一种高流动性、低门槛、长久期，兼顾较低风险和较高收益率且与其他资产相关性较低的稳定投资标的选择，并且与直接投资于房地产市场相比，投资REITs有效规避了流动性风险。最后，对于房地产市场而言，REITs令其与资本市场结合，可吸引长期稳健投资者的参与，利于平抑市场波动，有效抑制市场流动性对房地产市场的短线投机炒作，促使资金投入能促进市场的有效利用。 信托参与REITs机会显现 长期以来，REITs业务在境内之所以进展缓慢，除了发展环境方面因素，另一个关键原因在于REITs供给的相对不足。证券、基金和信托都是REITs理想的管理者，在目前税收优惠政策缺位、盈利模式尚不明晰的背景下，参与意愿仍普遍不强，但正是因为这样，信托公司更应充分发挥制度灵活、风险隔离等原有优势，挖掘业务模式多元、资产端更贴近房企需求等潜在优势，在新的业务领域抢占先发优势 目前来看，除越秀、凯德和开元等在境外交易所上市的REITs产品外，其余在境内发行的几单都只能称之为“类REITs产品”。在境内发行的几单类REITs产品中，“鹏华前海万科”被认为是最接近标准化的一单，但与真正的REITs相比仍有多处不足。2016年上半年以前，境内发行的类REITs产品均是由证券或基金公司主导，直到6月份，中航信托作为原始权益人发行了“红星爱琴海”，成为境内由信托公司组织发行的第一单类REITs产品，对信托行业在REITs领域的展业尝试示范意义重大。其实，信托公司参与REITs类业务，具有多重优势，主要包括以下几方面 第一，信托是目前境内发展REITs更合适的载体。根据国际发展经验，REITs的法律主体可采取特殊目的公司（SPC）或特殊目的信托（SPT）两种形式，其中对我们借鉴意义更大的香港市场正是采用了信托形式。信托拥有天然的风险隔离功能，这成为信托公司开展REITs特有的制度优势，并且，境内目前仍缺乏SPC相关的法律规定，而信托“一法三规”的法律框架则相对完备。因此，未来不论在实际操作和推广层面还是政策制定和监管层面，信托契约形式的REITs都将更具可实现性 第二，信托对REITs的私募发行更具经验优势。根据资金募集方式划分，REITs也有公募