不动产估价第三章2.ppt

§3.2市场比较法的估价步骤 一、搜集交易实例 二、选取可比实例 2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易 三、建立价格可比基础 例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万元。银行贷款利率为8％。则该写字楼的实际价格是多少？ 四、进行交易情况修正 1、交易情况修正的概念 五、进行交易日期修正 例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为4000元/m2，对其进行交易日期修正？ 广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期） 例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某个写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2，对其进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。 六、进行区域因素修正 2、区域因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定区域因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正 3、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 区域因素因子调整系数表 例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表： 某城市区域因素因子条件指数表 七、进行个别因素修正 1、个别因素及其修正 八、求取比准价格 §3.3市场比较法应用举例 一、应用案例一 商品住宅价格评估，见P53 二、应用案例二 土地价格评估，见P54 三、应用案例三 住宅用地价格评估，见P57 案例分析 1、某小区A梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、03、04四单元，均为三房两厅，套内建筑面积01、02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。 2、试对嵩山区和茶山区住宅的市场价格进行对比分析。 3、有三栋别墅A、B、C，见下图。请对他们的单价高低进行比较，说明理由。 * * 第三章 市场比较法 §3.1 市场比较法的基本原理 一、概念 市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估不动产价格的方法。 ——替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的不动产在同一时间具有同样的价格。 二、基本原理 交易实例1 比较 交易实例2 交易实例3 交易实例4 交易情况修正 交易日期修正 个别因素修正 区域因素修正 待估 不动 产价 格 待估不动产 三、市场比较法的基本公式和规则 1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数 P=Pi*A*B*C*D 差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少 差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当 2、修正的规则 例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格修正为 。若实例的区域因素比待估房地产劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？ 四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件 （一）特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣的交易实例。 （二）适用范围 1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型 1、充足的市场资料 （1）数量充足 比较交易实例资料有10个以上，具有较高可比性的3个以上 （2）质量合格 替代性较大 （3）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、适用 2、丰富的估价经验 （三）适用条件 （一）收集途径 1、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等 2、房地产开发商、经纪人 3、信息服务 房地产信息中心 4、同行提供 5、传媒 6、其他途径 交易当事人、四邻、金融机构、司法