不动产估价第八章1.ppt

第八章 其他估价方法§8.1 路线价法 一、路线价法的基本原理 1、几个基本概念 2、路线价法的基本原理 3、基本计算公式 4、特点与适用范围 是设定在路线上的标准地块的单位价格。 是指具有同一路线价的地段，也就是说，在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线价来计算其价格。 城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。 1）路线价： 2）路线价区段： 3）标准深度： 4）深度指数表： 以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数表。 标准深度的连线称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。 5）里地线： 6）路线价法： 是根据地域区段的路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道的各幅土地价格的一种估价方法。 特定街道 临街线 里地线 标准深度 里地 ⑥ 临街地 表地 ① ② ⑤ ③ ④ 基本计算公式为： 待估土地的价格 ＝ 路线价 * 深度指数 * 土地宽度+修正额 或 ＝路线价 * 深度指数 * 土地面积+修正额 4、路线价法的精度与路线价及深度指数体系密切相关。 1、只适用于对城市土地的估价，特别是对土地的课税、或对土地的重新规划等大范围内对大幅土地的估价，具有省时、省力、公平合理的优点。 2、路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。 3、能快速评估多宗土地的价格。 二、路线价法的估价步骤 1、划分路线价区段 2、设定标准深度 3、测算路线价 4、测定深度修正系数表 5、编制其他宗地条件修正系数表 6、计算临街各宗地价格 主要是根据接近性原则进行划分，即接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。 所谓接近性大致相等，是指决定土地价格的因素基本相近。 具体划分方法为： 1）一般以一街区长度为一路线价区段，不同的街区，路线价也不同。 2）路线价区段的具体长度根据土地的用途和繁华程度而有所变动。 3）如果同一街道的两侧土地，在用途、繁华程度方面有很大差别时，两侧土地的路线价区段可进行不同的划分，路线价也可不尽相同。这时在观念上应视为两个路线价区段。 1）众数 2）平均数 2）对这些土地价格进行平均，以此平均单价作为计算该路线价区段内各幅土地价格的依据。 1）根据收益法、市场法等方法，求取同一路线价区段内的数幅具有标准深度的土地价格； 2、路线价的表示及其对估价公式的影响 1）面积表示方式上的不同。在以美国为代表的西方国家中，它是以宽1英尺，深100英尺的细条型土地为计算的。因而在欧美国家，路线价法的计算公式可表示为： 待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地宽度 日本、台湾则是以每坪或每平方米为计算单位的，因此路线价的计算公式为： 待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地面积 2）计量单位的差异 欧美国家以货币表示，如每平方英尺2000美元 日本以点数表示，如路线价为1000点 一般地，距离街道越远，土地价格越低，这种现象被称为深度价格递减现象。 深度指数，又称为深度百分率，它是用以表示距离街道的深度对土地价格的影响程度。例如，以临街1英尺宽、100英尺深的土地价格为100%的话，前面50%土地的价格为75%，后面50%的土地的价格为25%。 街道 50% 75% 50% 25% 苏慕斯法则 （一）深度指数、深度指数表与深度价格递减比率 街道 25% 37.5% 25% 12.3% 25% 29.5% 25% 20.7% 霍夫曼法则 街道 25% 40.0% 25% 10.0% 25% 30.0% 25% 20.0% 四三二一法则 反映深度变化对土地价格影响程度的表格，即为深度指数表，又称为深度百分率表。 深度指数表的格式如下： 6 7 8 9 10 20 30 40 指数（%） 175~ 200 150~175 125~150 100~125 75~ 100 50~ 75 25~ 50 25 以下 深度（英尺） 在同一路线价区段内，土地价格随土地深度的增加而呈下降趋势，这种趋势若用比率表示，即为深度价格递减比率。 3）计算个别深度百分率或个别深度指数。 将 a1 ， a2 ， a3 ， …… an-1 ，an折算为百分率表示，就是一系列个别深度百分率。 4）计算平均深度百分率。 a1 ，（a1 + a2）/2，（a1 + a2 +a3 ）/3 …… ， （a1 + a2 + a3 +……+ an-1 + an）/n 5）计算累计深度百分率。 a1 ，（a1+ a2），（a1 + a2 +a3 ）…