第01章 房地产和房地产估价.ppt

参考书目： 1.《房地产估价理论与方法》. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会编.中国物价出版.2008年4月版。 2.《房地产评估》(期刊).中国房地产评估委员会主办. 3. 国家标准《房地产估价规范》.中国建筑工业出版社.1999年版。 教学目的： 通过本课程的学习，要求了解房地产价格形成的规律与机理，熟悉房地产估价的原则与程序，初步掌握房地产估价的主要方法，以扩大知识面、丰富视野、发展兴趣爱好，使之成为专业课程的有机补充。 思考 张某看中了位于城市边缘、紧靠一条新兴商业街一处房地产。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开价为140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请从估价师角度，说明需要了解该房地产的哪些情况? 参考答案 从估价的角度，需要了解的情况有: 1.土地权属状况; 2.房屋产权状况; 3.该房地产是否符合规划要求; 4.土地使用基本状况; 5.建筑物基本状况。 第一章 房地产与房地产估价 二、房地产的形态 ⑵房地产估价中的土地定义 土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。 土地不是平面，是立体的。 ⑵对土地的认识内容： (二) 建筑物 2.建筑物的种类--房屋和构筑物。 3.对建筑物的认识： ⑴坐落位置。 ⑵面积大小。 3.对建筑物的认识(续) ⑷用途。 ①居住房地产； ②商业房地产； ③办公房地产; ④旅馆房地产; ⑤餐饮房地产； ⑥娱乐房地产； ⑦工业和仓储房地产； ⑧农业房地产； ⑨特殊用途房地产； ⑩综合房地产。 3.对建筑物的认识(续) (三)房地 建筑物与土地合为一体的情况。 三、房地产的特性 1.土地的特性 ⑴土地的自然特性： ①承载力； ②肥力； ③位置的固定性； ④数量的固定性； ⑤耐久性； ⑥个别性。 ⑵土地的人文特性： ①用途的多样性； ②经济地位的可变性； ③合并与分割的可能性。 2.房地产的特性： ①位置的固定性； ②长期使用性； ③大量投资性； ④异质性； ⑤易受政策影响性；⑥相互影响性； ⑦保值增值性； ⑧数量有限性； ⑨用途多样性； ⑩难以变现性。 四、房地产的分类 1.按用途分： ①居住房地产； ②商业房地产； ③办公房地产; ④旅馆房地产; ⑤餐饮房地产； ⑥娱乐房地产； ⑦工业和仓储房地产；⑧农业房地产； ⑨特殊用途房地产； ⑩综合房地产。 房地产估价的 概念及其必要性 一、房地产估价的概念 房地产估价是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象房地产客观合理价格的估计、推测或判断。 二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术。 三、房地产估价的必要性 1.理论上: ①市场的非完全性； ②价格的个别性； ③定价需要专业知识。 2.现实中：①管理的需要； ②交易的需要； ③各项经济活动的需要。 第三节 房地产估价在中国 一、确立了房地产估价的法律地位 1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。 二、实行了“房地产估价师执业资格”全国统一考试制度 1993年由人事部和建设部建立了房地产估价师执业资格全国统一考试制度，1993年和1994年认定了346名房地产估价师，1995年举行了首次房地产估价师执业资格全国统一考试。 三、制定了房地产估价标准和指导意见 1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291－1999）； 2003年12月1日建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）。 四、成立了房地产估价行业组织 1994年8月1