第四章 房地产估价概述.ppt

第四章房地产估价概述 二、内容 §4－2??????? 房地产估价原则 二、最高最佳使用原则 （二）三个经济学原理 （三）判断与选择 3.转换用途前提 三、替代原则 四、估价时点原则 五、公平原则 例4－1 例4－2 职业道德的要求 * 房地产估价 * §4-1 房地产估价的概念 一、概念 （一）含义 人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定? （二）两点把握 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来 （一）专业估价人员 扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德 ——能力要求——能力要求 ——诚实程度 对专业人员要求 考试取得《房地产估价师执业资格证书》 注册取得《房地产估价师注册证书》 （二）目的 一个具体估价项目的估价结果的期望用途 ▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果 ：结果所对应的时间（年、月、日） ：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平 ：市场比较法、收益还原法、成本法······· （三）原则（四）程序（五）方法（六）影响因素（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定 一、合法原则 1.合法产权 权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销 违法、临时、产权争议、部分产权 2.合法使用 城市规划、土地用途 法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他 价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿 3.合法处分 （一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大 1.收益递增递减原理 2.均衡原理 内部构成要素组合是否均衡 3.适合原理 与其外部环境是否保持协调 适合原理 ＋ 均衡原理 ＝ 外部环境最协调 ＋ 内部构成要素最适当＝ 最高最佳使用 1. 保持现状前提 现状价值 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元/㎡ 5000元/㎡－ 3000元/㎡? 2.装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 － V现 改造费 5000元/㎡ － 3000元/㎡ 1500元/㎡ 价值增加额 转换用途所需费用 4.重新利用前提 5.上述情形组合 3 ＋ 2：转换用途+装修改造 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格. 类似房地产： 同一供求范围 指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 2．不能孤立思考估价对象价格 用途、规模、档次、结构等相同或相似 将来 将来 将来 将来 现在 现在 过去 现在 过去 过去 过去 房地产市场状况 估价对象状况 估价时点 1.假设当事人理性、精明2.换位思考 估价总原则：独立、公平、公正、客观 技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代 有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。 B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元 有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。 该建筑物的价值=房地价值—土地价值 =3000－1000 =2000元/㎡ ★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡